不動産を売却したら確定申告は必要？必要な書類や申請方法などを紹介

土地や建物、マンションなどの不動産を売却して売却益が発生した場合、確定申告が必要になります。

でも、不動産を売却するまで確定申告を自分でやったことがなかったという人も多く、いつ・何をしたらよいのか戸惑いますよね。

実は確定申告は流れや必要な書類を知っておけば、税理士に依頼しなくても自分でできます。

今回は、不動産を売却したときの確定申告について解説します。

不動産を売却したら確定申告は必要？

確定申告とは

まず、「確定申告」とはなんでしょう。

確定申告とは、1月1日～12月31日の所得合計金額を、所轄の税務署に申告したり、納税することです。

給与所得のみの会社員の場合、会社で年末調整をやってくれるので、不動産売却をしたときまで確定申告とは無縁だったという方もいるでしょう。

不動産を売却すると、

• 所得税
• 復興特別所得税
• 住民税
  

の税金が発生しますが、確定申告が必要なのは「所得税」です。

住民税は申告した所得によって翌年度課税されることになります。

確定申告は、不動産を譲渡したときの翌年2月16日～3月15日の1ヶ月間に手続きをします。

参考：小田急　https://www.odakyu-chukai.com/sell/column/article6_column.php

確定申告が必要なケース

不動産売却をすると必ず確定申告が必要かというと、そういうわけではありません。

基本的には、「売却益が発生した場合」のみ必要です。

売却益は以下の方法で計算します。

売却益＝売却代金ー取得費ー諸経費など

この売却金額がプラスになった場合は、確定申告が必要です。

確定申告が不要なケース

売却益が発生しなければ、確定申告の必要はありません。

しかしながら、売却によって損失が出た場合は確定申告をした方がお得です。

所得と損益通算をして、節税効果があるためです。

　　　　

必要な書類

不動産売却をすると、まずは確定申告の必要書類を集めます。

書類は税務署にある場合や、自分で用意するものがあります。

確定申告書B様式

入手先：税務署

所得の種類に関わらず、自営業で所得がある人や、不動産所得がある人が利用する書類です。

参考：小田急　https://www.odakyu-chukai.com/sell/column/article6_column.php

分離課税用の申告書

入手先：税務署

不動産売却の税金は、会社で受け取った給与などの他の所得とは切り離して課税されます。

その申告をするための書類が分離課税用の申告書です。

参考：小田急　https://www.odakyu-chukai.com/sell/column/article6_column.php

譲渡所得の内訳書

入手先：税務署

売却した不動産に関する情報を記入します。

所在地、面積、売却金額などを記入する書類です。

参考：小田急　https://www.odakyu-chukai.com/sell/column/article6_column.php

売買契約書

入手先：自宅、不動産会社

売却した不動産を購入したとき・売却したとき両方の売買契約書を用意します。

コピーで大丈夫です。

参考：小田急　https://www.odakyu-chukai.com/sell/column/article6_column.php

登記事項証明書

入手先：法務局（売却した不動産が所在する管轄の）

売却した不動産の登記事項証明書は、法務局で申請を行い、所得することができます。

参考：小田急　https://www.odakyu-chukai.com/sell/column/article6_column.php

領収書など

入手先：自宅

その他、購入・売却にまつわる経費を出すために領収書を集めます。

仲介手数料の領収書、ホームクリーニングを行ったときの領収書、登記費用の領収書、固定資産税の精算書など、売却した不動産の購入・売却にかかった費用を証明するものを用意しましょう。

もし経費が分からない場合は、売却金額✕5％で算出します。

参考：小田急　https://www.odakyu-chukai.com/sell/column/article6_column.php

手順

不動産売却後の確定申告は、自分で行う方法と税理士に依頼をする方法があります。

個人で確定申告をする場合は、税務署や市区町村の役所などの臨時会場で行う場合と、自宅で行う場合があります。

税務署や市区町村の役所では、確定申告の時期が近づくと、税理士による無料相談会を実施していることがあります。

相談をしたい場合や、何から始めればよいか分からない場合は是非行ってみましょう。

①必要書類の準備

まず、確定申告に必要な必要書類を準備します。

2月16日～3月15日が確定申告の期間なので、混雑する前の年末から準備をスタートするとスムーズです。

②譲渡所得額を計算

さっそく確定申告の書類準備に入ります。

不動産売却をした場合は、2つの項目を最初に計算します。

1つ目は「課税譲渡所得」、もう1つは「譲渡所得税額」です。

算出方法は以下のとおりです。

1. 課税譲渡所得＝売却金額ー（購入価格＋購入時経費＋売却時経費）
2. 譲渡所得税額＝課税譲渡所得✕税率
   

課税所得税額の税率は、不動産の所有期間によって異なります。

不動産の所有期間が売却した年の1月1日時点で、5年を超えているかどうかにより区分が変わります。

1. 5年を超えている場合：長期譲渡所得
2. 5年以下の場合：短期譲渡所得
   

簡単に説明すると、不動産を所有していた期間が長いほど税率は低くなり、支払う税金も安くなります。

区分ごとの税率は以下のとおりです。

参考：小田急の仲介　https://www.odakyu-chukai.com/sell/column/article6_column.php

不動産所有期間区分ごとの税率

区分	所得税	住民税
長期譲渡所得（5年超）	15.32%	5%
短期譲渡所得（5年以下）	30.63%	9%

③書類に記入

算出が終わったら、用意していた書類に記入をしていきます。

この際、税務署などで入手した書類に手書きをすることもできますが、一番効率的なのはパソコンで国税庁のホームページから作成することです。

自動計算をしてくれるのでミスもなく、入力は案内に従って進めることができます。

また、操作で不明点が出たときには問い合わせ専用窓口があるので、相談しながら入力をすることができますよ。

④書類を提出

書類が揃ったら、確定申告の書類を提出します。

提出方法は以下の3通りです。

• 所轄の税務署に郵送する
• 所轄の税務署に直接持参する
• e-Tax（国税電子申告・納税システム）で自宅から提出する
  

おすすめはe-Taxで提出することです。

特に、自営業や副業などで毎年確定申告をしている方にとっては、e-Taxの手続きを初年度にしておくことで今後がとても楽になります。

税務署は確定申告の時期とても混雑します。

また、平日に行こうとしても、仕事で難しい方も多いでしょう。

e-Taxを使えば、いつでも自宅から提出ができるので忙しくても確定申告ができます。

また、還付を受ける場合も郵送や直接持参のものより早く受けることができるメリットがあります。

e-Taxを使うには、ネット上で本人確認ができる「電子証明書」が必要になります。

代表的なのはマイナンバーカードです。

マイナンバーは通知カードではなく、市区町村の窓口で取得するカードです。

次に、e-Taxの利用申込みをします。

「マイナンバーカード方式」もしくは「ID・パスワード方式」で利用申し込みをします。

2019年1月から導入された「マイナンバーカード方式」を利用すれば、税務署に専用IDやパスワードを受領しなくてもe-Taxが使えるようになり、より便利になりました。

マイナンバーカードをまだ持っていない方は「ID・パスワード方式」になり、税務署で対面による本人確認が必要になります。

参考：freee　https://www.freee.co.jp/kb/kb-kakuteishinkoku/etax-profit/#content4

⑤納税・還付

納税が必要になったら、納税は以下の方法で行います。

• 振替納税
• 現金で納付
• e-Tax（国税電子申告・納税システム）で納付
• クレジットカードで納付
  

e-Taxで入力をしていれば、そのまま納付まで完了することができます。

還付を受ける場合は、金融機関の預金口座に振り込まれます。

振り込みを受けたい口座を申告書に記入しましょう。

参考：小田急　https://www.odakyu-chukai.com/sell/column/article6_column.php

　　　　

特別控除について

不動産を売却したときに支払う税金は、所有期間が5年以下だったり、取得費に関する書類が不足していると、数百万円以上かかることもあります。

売却して利益が出たとしても、これはかなり負担ですよね。

不動産を売却したときには、所定の要件を満たした場合、税金特別控除や特例があります。

先ほどご紹介した税率は、この控除や特例を見込んでいない数字です。

控除や特例の種類は3種類あります。

1. 3000万円特別控除
2. 軽減税率の特例
3. 買換え（交換）の特例
   

それぞれの条件を確認し、該当するかどうか見てみましょう。

①3000万円特別控除

まず代表的な控除は「3000万円特別控除」です。

3000万円特別控除とは、一定の要件を満たしたら、課税譲渡所得から3000万円控除を受けられる特例です。

要件の大事な部分は「マイホームかどうか」です。

投資用の不動産で、居住していない場合は該当しません。

算出方法は以下の通りです。

課税譲渡所得＝売却金額ー（購入価格＋購入時経費＋売却時経費）ー特別控除

課税譲渡所得が3000万円に満たない場合は、特別控除額は課税譲渡所得の金額が限度になります。

不動産売却において非常にメリットの大きい特例です。

また、この特例はマイホームという定義に該当すれば、所得期間の制限がありません。

所有期間が5年以下で税金の高さに驚いた方も、定義に当てはまれば控除を受けられるので負担は減ると思います。

参考：スマイティ　https://sumaity.com/sell/press/233/

②軽減税率の特例

次にご紹介する特例は、長く不動産を所有していた人にメリットがあるものです。

先ほどご紹介した「所有期間区分」は5年を超えているか・5年以下かという2つの区分でした。

こちらの軽減税率は、不動産を譲渡した年の1月1日時点で不動産の所有期間が10年を超えている場合に適用される特例です。

3000万円特別控除と同様に、マイホームという定義を満たすことが必要です。

さらに、3000万円特例控除にも該当する場合は、3000万円特例控除を受けた後の課税譲渡所得に対して軽減税率をかけることができます。

課税譲渡所得が6000万円を超えるかどうかで軽減税率の数値は異なります。

軽減税率の特例

課税長期譲渡所得金額	所得税	住民税
6,000万円までの部分	10％	４％
6,000万円を超える部分	15％	５％

参考：国税庁　https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm

不動産所有期間が５年以上10年未満の場合の税率が合計20.32％なのに対し、10年を超えると14％と大幅に節税できることが分かります。

③買換え（交換）の特例

不動産を売却する方の中では、買換えのために売却をする方も多いでしょう。

こちらの特例は、そのような方の負担を減らすものです。

買換え（交換）の特例の要件は以下のとおりです。

• 売却した不動産が居住用財産（マイホーム）であること
• 新たに購入した不動産が居住用財産（マイホーム）であること
• 新たなマイホームは建物50平米以上、土地500平米以下であること
• 売却する不動産の所有期間が10年を超えていること（売却した年の1月1日時点）
• 売却する不動産の居住期間が通算10年を超えていること（売却した年の1月1日時点）
• 譲渡金額が1億円以下であること
  

こちらの特例を受けると、譲渡益の課税を繰り延べることができます。

つまり、来期に持ち越すということで、金額自体が減るということではありません。

先ほどご紹介した「3000万円の特例控除」と「軽減税率の特例」とは、選択適用になるので注意しましょう。

参考：スマイティ　https://sumaity.com/sell/press/233/

参考：国税庁　https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm

譲渡損失が出たときはどうする？

不動産を売却して、必ずしも利益が出るとは限りません。

不動産の売却金額が購入金額や経費を足し合わせた金額より安くなり、損失（譲渡損失）が出るケースもあります。

そのような場合は確定申告が必要なのでしょうか。

結論から言うと、「譲渡損失の繰越控除の特例」を利用する場合は、不動産を売却した翌年に確定申告する必要があります。

譲渡損失の繰越控除の特例

不動産を売却して譲渡所得が出た場合（つまりプラスになった場合）は、所得税・住民税・復興特別所得税が課税されます。

一方、マイナスになってしまった場合は、売却した年のその他の所得と相殺して、所得税・住民税を控除してもらうことができます。

しかし、もし売った年の所得よりも譲渡損失の方が大きい場合は相殺しきれません。

そのような場合は、売った年の翌年～最長3年間の所得まで繰り越して差し引ける「繰越控除」を受けることができます。

つまり、不動産を売却した年と合わせて最長4年の間、所得税・住民税が最大でゼロになるのです。

特例は、マイホームを買い換えるか・買い換えないかによって変わります。

①新たにマイホームを買換える場合の特例

不動産を売却して新たにマイホームを買い換える場合の条件は以下の通りです。

• 所有期間が5年を超えること
• 合計所得金額が3000万円以内
• 買替え先の新居についても、取得日、広さ、住宅ローンの期間などに条件あり
  

なお、控除される敷地面積は500㎡までの部分のみです。

②新たにマイホームを買換えない場合の特例

不動産を売却して、賃貸や実家に引っ越した場合も、条件を満たせば税金控除を受けることができます。

条件は以下の通りです。

• 所有期間が5年を超えること
• 合計所得金額が3000万円以内
• 売却した不動産に関して返済期間10年以上の住宅ローンの残高があること（売却の前日時点）
• 不動産の売却価格がその住宅ローン残高よりも少ないこと
  

この場合の譲渡損失は、住宅ローン残高から売却金額を差し引いた金額が限度額になります。

特例を受けると、この金額について損益通算や繰越控除をすることができるのです。

参考：SUUMO　https://suumo.jp/article/jukatsu/baikyaku/zeikin/tokurei/

【まとめ】不動産を売却して売却益が出たら所轄の税務署に確定申告を忘れずに！

不動産を売却して売却益が出たら、確定申告が必要です。

確定申告というとすごくハードルが高く、税理士でないとできないような気がしますが、書類をしっかり集めればあとは簡単です。

購入時・売却時の契約書などの書類も必要になるので、引っ越しの際に無くさないようにしましょう。

確定申告の期間は税務署が混み合うので、早めに準備をスタートするようにしましょう！

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