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中古マンション売却にかかる期間は?早く売るための価格設定や内覧のコツ

中古マンション売却にかかる期間は?早く売るための価格設定や内覧のコツ

売却期間が長引いてしまうと、値引きをしなくてはいけなくなったり、新居の住宅ローンが組めなくなったりしてしまうことも。

記事では、中古マンションの売却期間について解説します。

中古マンション売却の流れ

まず、中古マンションの売却の流れを把握しておきましょう。

中古マンションの売却の流れは、大きく分けて7つのステップになります。

①情報収集

まずは売却したい中古マンションの価格相場を調べます。

相場は不動産情報サイトを使う方法がおすすめです。

同じエリア・近い間取りや広さ(3LDK、70㎡など)・近い築年数で中古マンションを検索し、物件の値段を調べます。

同じくらいの査定金額がつくと考えてよいでしょう。

②売却に必要な書類の準備

次に、査定や売却で必要な書類を集めます。

中古マンション売却に必要な書類は基本的には8種類です。

  1. 権利証、登記識別情報
  2. 登記簿謄本
  3. 間取り図
  4. 実印と印鑑証明
  5. 身分証明書
  6. マンションの利用規約
  7. マンションの維持費等の書類
  8. 固定資産税納税通知書

そのほか、売却が決まったら必要な書類などもありますが、都度不動産会社が案内をしてくれるので安心してください。

③不動産会社に査定依頼

書類が集まったら、不動産会社に査定を申し込みます。

査定は、不動産会社は最低でも大手で1社、地元不動産会社で1社に依頼をする方法がおすすめです。

④不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定を申し込むと、不動産会社の営業担当から連絡が入ります。

複数の不動産会社から、信頼でき査定金額に納得がいく会社と契約を結びます。

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

査定申し込み~媒介契約までの期間は平均1~2週間ほどです。

専属専任媒介契約

1社のみに依頼する契約で、3種類のなかでは一番拘束力が厳しい契約です。

契約期間は3ヶ月で、不動産会社1社しか仲介できません。

売主が個人的なつながりで売却する人を見つけても、直接取り引きはできません。

売主への定期的な報告義務があるため、不動産会社のモチベーションが高くなるといわれています。

専任媒介契約

基本的には専属専任媒介契約と同様ですが、売主が売却する人を見つけた場合、直接取引が可能です。

契約期間は3ヶ月です。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社が仲介することができます。

多くの人の目につく方法ですが、他社が売却してしまうと利益が出ないため、モチベーションが低くなるとうデメリットもあります。

⑤売却活動

査定がつき媒介契約が完了すると、中古マンションの売却活動が始まります。

不動産会社はREINSという不動産流通標準情報システムに登録をし、中古マンションの写真や間取り、物件概要といった売却に必要な情報を不動産情報サイトに掲載します。

チラシ配布や不動産情報サイトへの掲載などの方法で、内覧を募集します。

中古マンションの内覧予約が入ったら、不動産会社が売り主と日程調整をして内覧をおこないます。

売却活動の期間は平均3~6ヶ月ほどです。

⑥条件交渉

買い手が決まりそうになると、条件交渉がおこなわれることがあります。

多いのは、値引き交渉やリフォーム依頼、引き渡し時期の相談など。

全てに応じる必要はありませんが、どこまでの価格なら妥協できるかはあらかじめ決めておく必要があります。

⑦売買契約、決済、物件引き渡し

買主の住宅ローン審査が通ったら、売買契約を締結します。

売買契約の時点で初めて不動産会社に仲介手数料を支払います。

残債が残っていたら中古マンションの住宅ローンを完済して解約し、抵当権の抹消手続きを終え、引き渡しとなります。

売買契約から決済・引き渡しまでの期間は1ヶ月ほどです。

中古マンションの売却期間は平均3~6ヶ月

中古マンションの売却期間は、平均3~6ヶ月と言われています。

これは、売出し~契約までの期間です。

売却の流れごとに期間を見てみると、このようになります。

査定依頼~媒介契約 1~2週間
売出し開始~売却活動~申し込み 3~6ヶ月
売買契約~決済・引き渡し 1ヶ月

子どもの進学や社会人の異動などで新居への入居日が決まっており、いつまでに売却を完了させなければいけないと決まっている方は、3~6ヶ月を目安に逆算してスタートするとよいでしょう。

売却期間が3~6ヶ月の理由

では、なぜ中古マンションの平均売却期間は3~6ヶ月なのでしょうか。

これには理由があります。

長期間売り出すと売れ残り感が出てしまうから

中古マンションの売却は短期集中の闘いです。

中古マンションの購入を探している人は、一つのエリアでずっと探している人もいます。

「新着」とついた中古マンションは検索の上位になりますが、長らく売り出している物件は売れ残り感が出てしまいます。

「売れないのにはなにか理由があるのでは?」と思われ、敬遠されてしまいます。

中古マンションを売却するなら、半年以内の期間で成約させるのがおすすめです。

媒介契約の期間が3ヶ月だから

2つ目の理由は、不動産会社との媒介契約の期間が3ヶ月だということです。

さきほどご紹介した「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」は、契約期間が3ヶ月で、更新しなければ契約が切れます。

3ヶ月の期間ごとに契約更新をするため、3~6ヶ月の期間で売却が完了するケースが多いのです。

早く・高く売却するためのコツ

つぎに、中古マンションを早く・高く売却するためのコツをご紹介します。

①段階的な価格設定をおこなう

1つ目のコツは、段階的な価格設定をおこなうことです。

早く売却を終えたいからと、市場価格よりも低い値段で中古マンションを売り出してしまうと、損をしてしまう可能性があります。

おすすめは3段階の価格で売り出すことです。

売却開始時には、市場価格よりも高めの強気な価格で売り出します。

3ヶ月経っても売れないようでしたら、市場価格同等の価格で売り出します。

それでも客足がよくないようでしたら、市場価格より低いお得な価格で売り出します。

段階ごとに価格を値下げをすることで、不動産インターネットサイトでも上位に掲載されるようになり、閲覧数を増やすことができます。

損をしないように、状況を見ながら段階的に価格設定をおこなうことが大切です。

②売却のシーズンを逃さない

2つ目のコツは、売却のシーズンを逃さないことです。

せっかくよい中古マンションでも、検討している人が少ない時期に売り出していてもうまくいきません。

中古マンションは、3月の引っ越しシーズン前の時期に売却する方法が適切です。

  • 子どもの入学・進学
  • 就職
  • 人事異動

これらのタイミングが最も多い4月に向けて中古マンションを探している人が多いためです。

中古マンションの取引件数は2月・3月が最多

4月になると激減します。

年末は客足が遠のくので、11月には査定などを進めるようにしましょう。

そうすればピークのシーズンに売り出し中になります。

③内覧対応をしっかりする

3つ目のコツは、内覧対応をしっかりすることです。

「今週の土曜日に内覧をしたい人がいる」と言われたときに、「予定があるので…」と断っていたらせっかくのチャンスを逃してしまいます。

売却活動期間は、内覧の予約を最優先にスケジュールを立てましょう。

また、内覧時の売主の振る舞いも大切。

一生で一番大きな買い物をするわけですから、大切に使ってきた人かどうか人間性も気になるのです。

不動産会社の少し後ろでにこやかに立ち、質問をされたらきちんと答えるのがコツです。

収納のなかや個室など、「好きなだけ見てください」というスタンスが大切です。

まだ住んでいる場合は掃除を念入りにしましょう。

中古マンション購入を本気で検討している人ほど水回り、換気扇、壁の汚れなど細かいところまで注意して見ます。

売却のためにはホームクリーニングを業者に依頼する方法もあります。

④物件のアピールポイントを不動産会社に伝える

4つ目のコツは、物件のアピールポイントを不動産会社に伝えることです。

  • 徒歩5分のスーパーは安くて新鮮な野菜が売られている
  • 管理人さんはよく気が利く働き者
  • 夏には窓から花火が見られる
  • 学区の小学校が人気で教育熱心な親が集まっている

などの実際に住んだ人にしか知り得ない魅力は、不動産会社にとって営業トークになり、検討者にとってはグッとくるのです。

不動産会社の訪問査定のときには、中古マンションの魅力をどんどん語ってくださいね。

期限までに売れなかった場合

売却したい期限までに売れなかった場合は、「買い取り」という手があります。

仲介で売るのが厳しい中古マンションを売却する場合や、すぐにお金が必要な場合におすすめの方法です。

買い取りはすべての不動産会社がおこなっているのではなく、資本力のある会社や買い取り・転売を得意とする会社のみがおこなっています。

買い取りのメリットは以下のとおりです。

  • 短期間で売却しやすい
  • ご近所にバレずに売却できる
  • 現状引き渡しでOK
  • 内覧などの精神ストレスがない
  • 仲介手数料がかからない

買い取りなら1週間~1ヶ月あれば代金を手にすることができます。

買い取りの場合、売却価格は市場価格の7割ほどになるのが一般的。

しかし、ハウスクリーニングやリフォームなどをせず現状引き渡しができて、さらに仲介手数料がかからないというメリットもあります。

また、中古マンションの買い取りは不動産会社が行うので、チラシを配布したりインターネットに掲載する必要もありません。

そのため、ご近所にバレることもなく、価格を知られたり噂を立てられる心配もありません。

【まとめ】3~6ヶ月の期間を逆算して売出しを始めよう

中古マンションの売却には3~6ヶ月の期間がかかります。

あらかじめ期限が決まっている場合は、逆算して、客足が増えるシーズンを逃さないようにしましょう。

中古マンションの売却なら、売却と買い取りの実績が豊富な当社へお気軽にご相談ください!

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