中古マンションの売却方法が知りたい！失敗しないための注意点も解説

中古マンションを売却するなら、早く・高く売却したいですよね。

しかし、どんな方法で進めればよいのか分からず、二の足を踏んでいる方も多いでしょう。

中古マンションの売却には、ある程度決まった流れと方法があります。

事前に知っておくことで、失敗せずに高く・早く売却できるかもしれません。

記事では中古マンションの売却方法を、売却の流れや発生する費用、注意点などからご紹介します。

中古マンション売却の流れ・方法を知ろう

中古マンションの売却の流れは、大きく分けて7つのステップになります。

どの中古マンションも基本的には同じ手順なので、ざっくりと理解しておきましょう。

①情報収集

まずは売却したい中古マンションの価格相場を調べましょう。

相場は不動産情報サイトを使う方法がおすすめです。

同じエリア・近い間取りや広さ（3LDK、70㎡など）・近い築年数で中古マンションを検索し、物件の値段を調べます。

同じくらいの査定金額がつくと考えてよいでしょう。

②売却に必要な書類の準備

次に、査定や売却で必要な書類を集めます。

中古マンション売却に必要な書類は基本的には8種類です。

1. 権利証、登記識別情報
2. 登記簿謄本
3. 間取り図
4. 実印と印鑑証明
5. 身分証明書
6. マンションの利用規約
7. マンションの維持費等の書類
8. 固定資産税納税通知書

そのほか、売却が決まったら必要な書類などもありますが、都度不動産会社が案内をしてくれるので安心してください。

③不動産会社に査定依頼

書類が集まったら、不動産会社に査定を申し込みましょう。

査定に費用はかかりません。

査定は、不動産会社は最低でも大手で1社、地元不動産会社で1社に依頼をする方法がおすすめです。

④不動産会社と媒介契約を結ぶ

一括査定を申し込むと、不動産会社の営業担当から連絡が入ります。

複数の不動産会社から、信頼でき査定金額に納得がいく会社と契約を結びます。

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

専属専任媒介契約

1社のみに依頼する契約で、3種類のなかでは一番拘束力が厳しい契約です。

契約期間は3ヶ月で、不動産会社1社しか仲介できません。

売主が個人的なつながりで売却する人を見つけても、直接取り引きはできません。

売主への定期的な報告義務があるため、不動産会社のモチベーションが高くなるといわれています。

専任媒介契約

基本的には専属専任媒介契約と同様ですが、売主が売却する人を見つけた場合、直接取引が可能です。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社が仲介することができます。

多くの人の目につく方法ですが、他社が売却してしまうと利益が出ないため、モチベーションが低くなるとうデメリットもあります。

⑤売却活動

査定がつき媒介契約が完了すると、中古マンションの売却活動が始まります。

不動産会社はREINSという不動産流通標準情報システムに登録をし、中古マンションの写真や間取り、物件概要といった売却に必要な情報を不動産情報サイトに掲載します。

チラシ配布や不動産情報サイトへの掲載などの方法で、内覧を募集します。

中古マンションの内覧予約が入ったら、不動産会社が売り主と日程調整をして内覧をおこないます。

⑥条件交渉

買い手が決まりそうになると、条件交渉がおこなわれることがあります。

多いのは、値引き交渉やリフォーム依頼、引き渡し時期の相談など。

全てに応じる必要はありませんが、どこまでの価格なら妥協できるかはあらかじめ決めておく必要があります。

⑦売買契約、物件引き渡し、売却完了

買主の住宅ローン審査が通ったら、売買契約を締結します。

売買契約の時点で初めて不動産会社に仲介手数料を支払います。

残債が残っていたら中古マンションの住宅ローンを完済して解約し、抵当権の抹消手続きを終え、引き渡しとなります。

中古マンション売却にかかる期間は？

中古マンションの売却にかかる期間は、一般的に3～6ヶ月といわれています。

売出しから引き渡しまでは3ヶ月ほどです。

客足が厳しい場合は売却期間が長引くこともありますが、その場合は値下げをしたり、オープンハウスに切り替えたりと、売却戦略を変更しなくてはなりません。

検討者にとって物件が新鮮なうちに売却を完了するのがベストです。

発生する費用・税金について

中古マンションを売却すると、費用や税金が発生します。

これには「必ずかかるお金」と「かかる可能性があるお金」があります。

必ずかかるお金

仲介手数料

不動産を売却するにあたって大きい費用は、仲介手数料です。

仲介手数料は、不動産会社に売買契約が成立したときに支払う費用です。

不動産会社は買主を探すために、インターネットサイトに掲載したり、チラシを投函するなどさまざまな方法で売却活動を行います。

仲介手数料はそれらに対する報酬です。

仲介手数料は成功報酬なので、売買契約を結ぶまでは支払いません。

仲介手数料の計算方法は下記のとおりです。

【計算方法】

仲介手数料＝売買金額✕3％＋6万円＋消費税

支払いのタイミングは、大手不動産会社と地場の不動産会社で異なります。

大手は媒介契約時に半分、引き渡し完了後に半分を支払う方法が一般的。

一方、地場の業者は決済時に一括で支払う方法が一般的です。

登記費用

中古マンションを売却すると、抵当権を抹消しなくてはいけません。

登録免許税と司法書士への報酬をまとめて登記費用と呼びます。

登録免許税とは、中古マンションなどの不動産の所有者が変更になる際に登録（登記）にかかる税金のことです。

中古マンション売却時に売主が負担する登録免許税は、抵当権を抹消する登記費用です。

中古マンションの場合は1,000円です。

また、登記に関しては専門知識が必要なので、司法書士に依頼をする方法が一般的です。

司法書士に支払う費用は1～2万円ほどが目安です。

印紙税

収入印紙税は、売買契約時に貼付する収入印紙に支払う税金のことです。

中古マンションを売却するときの売買契約書は課税対象の文書なので、収入印紙を貼ることで納税をします。

売却金額によって税金の金額は異なり、2000円～10万円の幅があります。

かかる可能性があるお金

譲渡所得が発生した場合にかかる税金

中古マンションを売却して譲渡所得が発生した場合、つまり利益が出た場合は以下の税金が発生します。

• 譲渡所得税
• 住民税
• 復興特別税

まず、譲渡所得が出ているかどうか・その金額（譲渡所得税額）はいくらか計算する方法をお伝えします。

中古マンションの課税譲渡所得は、以下の計算方法で算出します。

【計算方法】

課税譲渡所得＝売却金額ー（物件の購入価格から減価償却費を引いた価格＋購入時経費＋売却時経費）

簡単にいうと、課税譲渡所得とは中古マンションを売却した金額から、購入金額やかかった経費を差し引いた金額です。

中古マンションの場合は、「購入金額」から「減価償却費」を差し引く必要があります。

減価償却費とは、購入価格に対し、経年ごとに下落する分の費用です。

マンションに関わらず不動産は経年ごとに劣化し、不動産価値が下がっていきます。

その下がった分の価格を表すのが減価償却費です。

減価償却費の算出方法は以下のとおりです。

【計算方法】

減価償却費 ＝ 物件の購入価格 × 0.9 × 0.015 × 経過年数

上記の計算をして、プラスになっていたら課税譲渡所得が発生しているということで、マイナスになっていたら損失が出ているということです。

課税譲渡所得が分かったら、その所得に対していくら税金が発生するのかシミュレーションすることができます。

譲渡所得税は、課税譲渡所得に対して税率をかけ合わせて算出るるのですが、この税率は中古マンションの所有期間によって異なります。

税率は「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の2種類。

中古マンションの所有期間が売却した年の1月1日時点で、5年を超えているかどうかにより区分が変わります。

• 5年を超えている場合：長期譲渡所得
• 5年以下の場合：短期譲渡所得

簡単に説明すると、中古マンションを所有していた期間が長いほど税率は低くなり、支払う税金も安くなります。

区分ごとの税率は以下のとおりです。

区分	所得税	住民税
長期譲渡所得	15％	５％
短期譲渡所得	30％	９％

思っていたよりも税金がかかる！と驚く方も多いのですが、譲渡所得税は要件が合えば、確定申告をおこなうことで控除を受けられます。

中古マンションを売却して損失が発生した場合でも、確定申告をおこなえば損失を繰り越す控除を受けられる制度があるので、確定申告を忘れないようにしましょう。

参考：小田急の仲介　https://www.odakyu-chukai.com/sell/column/article6_column.php

引越し費用

買い替えで中古マンションを売却をする場合、2回引っ越しをする人も少なくありません。

中古マンションの引き渡しと新居への入居のタイミングが悪いと、仮住まいをはさむことになってしまうためです。

そうすると引っ越し費用も倍になり、通学や通勤も大変なので、引き渡しタイミングは不動産会社とよく相談しましょう。

リフォーム費用

築古の中古マンションを売却する場合、リフォームをおこなうことがあります。

リフォームの費用は全面リフォームで400万円～600万円が目安。

面積や修繕箇所、どの設備を入れるかなどで価格は大きく変わります。

水回りのリフォームは水道・配管工事も行う場合もあり、追加で費用がかかってくるので注意をしましょう。

ハウスクリーニング費用

築浅の中古マンションは、リフォームをせずハウスクリーニングのみおこなうこともあります。

ハウスクリーニングの相場は5～20万円です。

中古マンションを高く・早く売却するための方法

中古マンションは、物件が新鮮なうちに売却するのが大切。

しかし、方法を抑えていないと、売却が長期化し価格値下げを繰り返すことになります。

ここからは、中古マンションを高く・早く売却するための方法をご紹介します。

①売却のシーズンを逃さない

1つ目の方法は、売却のシーズンを逃さないことです。

せっかくよい中古マンションでも、検討している人が少ない時期に売り出していてもうまくいきません。

中古マンションは、3月の引っ越しシーズン前の時期に売却する方法が適切です。

• 子どもの入学・進学
• 就職
• 人事異動

これらのタイミングが最も多い4月に向けて中古マンションを探している人が多いためです。

中古マンションの取引件数は2月・3月が最多。

4月になると激減します。

年末は客足が遠のくので、11月には査定などを進めるようにしましょう。

そうすればピークのシーズンに売り出し中になります。

②内覧対応をしっかりする

2つ目の方法は、内覧対応をしっかりすることです。

内覧者は売主のことをよく見ています。

一生で一番大きな買い物をするわけですから、大切に使ってきた人かどうか人間性も気になるのです。

不動産会社の少し後ろでにこやかに立ち、質問をされたらきちんと答えるのがコツです。

収納のなかや個室など、「好きなだけ見てください」というスタンスが大切です。

また、まだ住んでいる場合は掃除を念入りにしましょう。

中古マンション購入を本気で検討している人ほど水回り、換気扇、壁の汚れなど細かいところまで注意して見ます。

売却のためにはホームクリーニングを業者に依頼する方法もあります。

③物件のアピールポイントを不動産会社に伝える

3つ目の方法は、物件のアピールポイントを不動産会社に伝えることです。

• 徒歩5分のスーパーは安くて新鮮な野菜が売られている
• 管理人さんはよく気が利く働き者
• 夏には窓から花火が見られる
• 学区の小学校が人気で教育熱心な親が集まっている

などの実際に住んだ人にしか知り得ない魅力は、不動産会社にとって営業トークになり、検討者にとってはグッとくるのです。

不動産会社の訪問査定のときには、中古マンションの魅力をどんどん語ってくださいね。

失敗しないための注意点

大切な中古マンションを売るなら、絶対失敗したくないですよね。

ここからは、失敗しないために知っておきたい注意点をご紹介します。

①査定は1社だけに依頼をしない

1つ目の注意点は、査定を1社だけに依頼しないことです。

よく、「TV CMで見る大手の会社だけに査定依頼すればいいや」と思う方がいるのですが、これは危険です。

査定金額は、会社によって差があります。

もし依頼した1社の最低金額が市場価格よりも安かった場合、安売りをしてしまうことになるのです。

不動産会社は最低でも大手で1社、地元不動産会社で1社には査定依頼をする方法がおすすめです。

それぞれの強み、弱みは以下のとおりです。

査定時に売却戦略や実績を聞いて、自分に合った会社と契約するようにしましょう。

大手不動産会社

• 直接来店できる店舗が全国にある
• 顧客情報が大量にある
• サービスが安定している
• 異動が多く、エリア知見が少ない担当もいる
• マニュアルに沿ったサービスのため臨機応変な対応がしにくい

地場不動産会社

• 地元出身者・在住者が営業マンのことが多く、エリア知見が豊富
• 地元のコネクションから買主を見つけることがある
• 1人あたりにかけられる時間が長い
• 個人の最良範囲が大きく、臨機応変な対応ができる
• 店舗、インターネットサイトの集客力は大手のほうが上

②安易にリフォームをしない

2つ目の注意点は、安易にリフォームをしないことです。

売りに出されている中古マンションのなかには、「リフォーム済み物件」「リノベーション済み物件」も多く出回っているため、自分の物件もリフォームをしなきゃ！と焦る方もいるかもしれません。

リフォーム費用は売主持ちです。

高い金額で売却できたとしても、リフォーム費用を差し引くと赤字ということもありえます。

築古のマンションであっても、まずは不動産会社にリフォームすべきか聞く方法がおすすめです。

近年はリノベーションが流行しているので、リフォームをしていない安い中古マンションを探しているという若い人も多くいます。

リフォームをしないで売却できれば、費用も時間も節約できます。

査定金額に響くからと、安易にリフォームをするのではなく、本当に必要かどうか相談してから進めるようにしましょう。

③仲介売却以外の方法を知っておく

3つ目の注意点は、仲介売却以外の方法を知っておくことです。

さまざまな理由により、不動産会社による仲介では売却できないケースがあります。

• 住宅ローン返済ができなくなった
• 離婚、学校のトラブル、ご近所トラブルなどにより住み替えをするので周りに知られたくない
• 一刻も早く現金が必要

このような場合は、仲介以外の方法で売却をすることになります。

任意売却

住宅ローンが支払えなくなった場合におこなわれる方法が任意売却です。

中古マンションを売却するときには、抵当権を外さなくてはいけません。

抵当権を外すには、住宅ローンを完済する必要があります。

住宅ローンの返済ができなくなった場合は、ローンを組んだ金融機関の了承を得て、担保としていた中古マンションの抵当権を外してもらいます。

任意売却は、住宅ローン残債があるまま売却する方法です。

任意売却は売却価格が安くなるのではと心配される方もいます。

任意売却は通常の中古マンション相場価格同等の値段で売却できる可能性が高い方法です。

なぜなら、任意売却は中古マンション所有者の意思が反映されるためです。

勝手に売却価格が決められるのではなく、所有者と不動産会社が相談して決められます。

売却活動も通常の売却と同様の流れです。

競売

住宅ローンを一定期間滞納した場合に、所有者の意思は関係なく出されるオークションを競売といいます。

所有者の意思が反映される任意売却と異なり、競売は意思がまったく反映されません。

また、買主は中古マンションのなかを見ることもできないので、金額は市場価格を遥かに下回ります。

デメリットしかない方法なので、最終手段と考えておきましょう。

不動産会社による買い取り

仲介以外の売却方法で、不動産会社による買い取りという方法があります。

仲介で売るのが厳しい中古マンションを売却する場合や、すぐにお金が必要な場合におすすめの方法です。

買い取りはすべての不動産会社がおこなっているのではなく、資本力のある会社や買い取り・転売を得意とする会社のみがおこなっています。

買い取りのメリットは以下のとおりです。

• 短期間で売却しやすい
• ご近所にバレずに売却できる
• 現状引き渡しでOK
• 内覧などの精神ストレスがない
• 仲介手数料がかからない

買い取りなら1週間～1ヶ月あれば代金を手にすることができます。

通常の中古マンション売却には3ヶ月～6ヶ月かかるので、すぐにお金が必要な場合は買い取りがおすすめの方法です。

買い取りの場合、売却価格は市場価格の7割ほどになるのが一般的。

しかし、ハウスクリーニングやリフォームなどをせず現状引き渡しでよく、さらに仲介手数料がかからないので、一概に安くなるとはいえないのです。

また、中古マンションの買い取りは不動産会社が行うので、チラシを配布したりインターネットに掲載する必要もありません。

そのため、ご近所にバレることもなく、価格を知られたり噂を立てられる心配もありません。

【まとめ】

中古マンションを早く・高く売却する一番のポイントは、不動産会社選びです。

1社に限定せず、複数の不動産会社に査定依頼をし、自分に合った会社を見極めることが大切です。

何でも相談できる信頼できる会社を選びましょう。

中古マンションの売却なら、売却と買い取りの実績が豊富な当社へお気軽にご相談ください！