住宅ローン返済中でも中古マンションを売却する方法とは？注意点も紹介

一生住む予定でマンションを購入しても、ライフスタイルの変化などによって手放すこともあるでしょう。

中古マンションを売却する場合、多くの人は住宅ローンの残債がまだある状態です。

住宅ローンが残っていても、中古マンションを売却することはできるのか、その方法を記事で徹底解説します！

残債があっても中古マンションを手放したい理由とは？

住宅ローンの残債があっても中古マンションを手放したい理由はどのようなものがあるのでしょうか。

よくあるのは、

• 住み替え（部屋が手狭になった、転勤など）
• 離婚
• 支払いが困難になった（退職、オーバーローンなど）
• トラブル（ご近所トラブル、転校、騒音など）

などの理由です。

場合によっては入居して数年で売却を決断することもあり、住宅ローンがたっぷりと残っているケースも多いでしょう。

住宅ローンが残っているなら売却代金で完済するのが原則

中古マンションを売却するには抵当権抹消が必須

答えから言うと、住宅ローンが残っていても中古マンションを売却することは可能です。

ただし、抵当権抹消が原則です。

抵当権とは、購入者が住宅ローンを支払えなくなったときに土地と建物を担保として差し押さえることができる金融機関の権利です。

多くの人が金融機関に住宅ローンを融資してもらって住宅を購入しますが、このときに必ず抵当権を設定します。

抵当権は住宅ローンを完済すれば抹消されるのですが、抵当権つきの不動産は売却することが禁止されています。

つまり、中古マンションを売却するなら、住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなくてはいけないのです。

住宅ローンを完済して抵当権を抹消できるかどうかすぐに知りたい！という方は、不動産情報サイトで相場を調べてみましょう。

ご所有の中古マンションのエリア・築年数・間取りなどを条件で選択してみると、似たような中古マンションの売出し価格を見ることができます。

不動産会社が出す査定も近い金額になるはずなので、参考にしてみてもよいでしょう。

さらにおすすめなのは、実際に不動産会社に査定を依頼してみること。

査定依頼というとハードルが高いように思えますが、無料です。

査定結果を見て、売却しないという選択ももちろん可能です。

査定だけでなく、住宅ローンの残債がある中古マンションの売却方法について相談にのってもらえますよ。

住宅ローン残債があっても抵当権抹消できるパターンとは

つぎに、住宅ローンの残債があっても抵当権を抹消できるパターンをご紹介します。

パターン①売却金額が残債を上回る場合

一番理想の形がこちらです。

中古マンションを売却し、その売却金額が住宅ローンの残債を上回る場合です。

例えば、3,500万円の残債がある中古マンションを4,000万円で売却できたパターンです。

売却金額で完済することができるので、抵当権を抹消することができます。

高く売却できた場合や、繰り上げ返済を積極的に行っていて残債を大幅に減らせた場合に当てはまることが多いでしょう。

パターン②売却金額が残債を下回るが、差額を自己資金で支払える場合

中古マンションを売却し、その売却金額が住宅ローンの残債よりも下回ることもあります。

一般的に、中古マンションの資産価値の下落のほうが住宅ローン残債の減りよりも早いため、高く売却できなければこのパターンになることが多いでしょう。

残債を下回ってしまっても、差額を自己資金で用意できれば住宅ローンを完済し、抵当権を抹消することができます。

例えば、3,500万円の残債がある中古マンションを3,000万円で売却した場合、差額の500万円を自己資金で出せるケースです。

ただし、差額は分割で支払うことができません。

一括で用意しなければいけないので、預貯金があるか確認しましょう。

預貯金に余裕がない場合は、親族に融資を頼むケースもあります。

買い替えの場合：住み替えローンに切り替える

住み替えローンとは

中古マンションを売却する人のなかでは、子どもが大きくなって家が手狭になったり、転勤や進学によって買い替えを希望している人も多いでしょう。

買い替えの場合、「住み替えローン（もしくは買い替えローン）」を利用する方法があります。

住み替えローンとは、住宅ローンの残債を新居の住宅ローンに含めて借り入れをすることです。

例えば、査定金額が3,000万円の中古マンションを売却し、残債がまだ3,500万円あったとします。

500万円差額があるので自己資金がなければ完済はできず売却することはできないのですが、買い替えの場合は住み替えローンを利用できる可能性があります。

住み替えローンで差額の500万円を新居の住宅ローンに含ませることができるのです。

そうすると、手放す中古マンションの抵当権は無事抹消することができ、売却することが可能です。

住み替えローンのデメリット

住み替えローンにはデメリットもあります。

1つ目は、審査の条件が厳しいことです。

住み替えローンは借入金額が大きくなり、また過去に返済しきれなかったという実績がついてしまうので、通常の住宅ローンよりも審査が厳しいです。

特に収入については、高収入でないと借り入れは難しいと考えておきましょう。

また、今高収入であっても、安定して返済できるかどうかも大切なので、自営業や不安定な職種の場合は厳しい傾向があります。

さらに、新居の担保価値も重視されます。

担保価値とは土地や建物という不動産の評価額のことです。

マンションは立地に大きく左右されるので、郊外や駅遠マンションの場合は審査が通りにくい可能性があります。

買い替えなら必ず審査が通る！というわけではなく、ひとつの方法として覚えておきましょう。

デメリットの2つ目は、購入にかけられる時間が少ないことです。

住み替えローンは、中古マンションを売却した日の決済日と購入した決算日を合わせなくては利用することができません。

例えば、お得な物件を見つけた！と先に新居を購入し、あとから売却を進めるとなると住み替えローンは利用することができません。

住み替えローンの鉄則は「売り先行」です。

つまり、中古マンションの売却を先に行い、後から購入をするということ。

売却を先行していれば、決済日の見通しがつきます。

見通しがついたら、その日を目指して新居を探すことになるのです。

そのため、購入にかけられる時間が少なく、理想の物件に出会えないというケースも。

決算日の調整は非常に難しいので、売却をする不動産会社によくスケジュールを相談するようにしましょう。

「買い先行」で進めたい場合

気に入った物件が先に見つかった場合や、進学や転勤などで入居の期限が決まっている場合、先に新居を購入することもあるでしょう。

新居を先に購入して、売却をあとから行う方法を「買い先行」といいます。

買い先行であれば、売却・購入を急ぐ必要がないので自由がききます。

入居時期が決まっている場合は、「つなぎ融資」を使うことで、買い先行にすることが可能です。

つなぎ融資とは、住み替えにおいて買い先行になってしまった場合、一時的に利用する短期の融資のことです。

条件はありますが、例外的に利用することは可能です。

返済できない場合：任意売却をする

競売を避けるための任意売却

住宅ローン返済中に、返済が困難になってしまうケースもあります。

病気やリストラ、転職などによって収入がダウンしてしまったり、当初の返済計画が強気すぎてオーバーローンになってしまうことが原因として多くあります。

返済することができなくなると、競売に出されるのを避けるために、任意売却という方法があります。

競売とは、住宅ローンを返済できなくなったときに、担保となっている土地や建物という不動産を強制的に売却することです。

売却は裁判所を通して行われ、売却代金は金融機関などに支払われます。

一方任意売却とは、不動産会社が金融機関に相談して売却をする方法です。

競売は市場価格7割ほどの価格で売却されてしまうので、残債が多く残ってしまいますが、任意売却は市場価格同等で売却されるので負担が少なくなります。

強制的に進められる競売とは異なり、通常の中古マンション売却と同じように、不動産会社は査定金額を提示し売主も相談をすることができます。

また、競売は本人の意志は全く聞かないので、近所の人にも「競売に出されている」と知られてしまいます。

一方任意売却であれば、通常の不動産売却と同じ方法なので、告知方法を選べば近所の人に知られずに済むのもメリットです。

さらに、任意売却は持ち出しの費用が一切ないというのも特徴です。

不動産会社に支払う仲介手数料や、抵当権抹消費、滞納している管理費や修繕積立金、滞納している税金などは債権者より支払われます。

任意売却するためには

どんな中古マンションでも任意売却ができるというわけではありません。

任意売却にはいくつか条件があります。

最大の条件は「債権者の合意を得ていること」です。

債権者とは、銀行などの金融機関を意味します。

また、売却する中古マンションの市場価値があることや、管理費・修繕積立金の滞納が一定額以上ないことも条件としてあります。

住宅ローンの支払いが厳しく、任意売却を検討するときにはまず不動産会社に相談をしてみるとよいでしょう。

参考：https://realestate-sale.link/how-to-proceed-with-any-sale/

【まとめ】中古マンションは売って完済するのが前提だが、住み替えローンなどの方法もある

住宅ローンの残債があっても、中古マンションを売却することは可能です。

ただし、売却金額で住宅ローンは完済することが前提。

売却金額だけでは足りない場合は、自己資金で補うか、住み替えローンを検討してみましょう。

なによりも大切なのは、住宅ローン返済中の物件でも売却できる不動産会社に早めに相談すること。

足立区, 荒川区, 葛飾区等の中古マンションを売却を検討されているなら、当社にお気軽にご相談ください！