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中古マンションを早く・高く売却するコツとは?査定や内覧で結果が変わる!

中古マンションを早く・高く売却するコツとは?査定や内覧で結果が変わる!

中古マンションを売却するなら、少しでも早く・高く売却したいですよね。

中古マンションの売却にはコツがあります。

そのコツを知っているかどうかで、査定金額も売却金額も大きく変わってくる可能性も。

今回は、中古マンション売却の流れやコツ、注意点をご紹介します。

中古マンション売却の流れ

中古マンションの売却にかかる期間はおおよそ3ヶ月といわれています。

まずは、中古マンション売却の流れを把握しておきましょう。

①査定に出す

まずは所有の中古マンションがいくらで売却できるのか査定に出します。

査定はインターネットで複数社に一括査定をしたり、不動産会社の店舗に電話や訪問で査定依頼をする方法があります。

査定依頼をすると、不動産会社の営業マンが訪問し、物件の状態や資料などを確認し、1週間前後で詳細の査定が出ます。

査定では物件の間取りや登記情報を確認するために、書類が必要になります。

中古マンション売却に必要な書類は基本的には8種類です。

正確な査定を受けるためにも、あらかじめ用意しておくのがコツです。

  1. 権利証、登記識別情報
  2. 登記簿謄本
  3. 間取り図
  4. 実印と印鑑証明
  5. 身分証明書
  6. マンションの利用規約
  7. マンションの維持費等の書類
  8. 固定資産税納税通知書

②媒介契約を締結する

複数の不動産会社から、信頼でき査定金額に納得がいく会社と契約を結びます。

媒介契約は専任媒介契約と一般媒介契約に分かれます。

専任媒介契約は1社のみに依頼する契約です。

1社のみと契約をする専任媒介契約は、売り主への定期的な報告義務があり、ライバルがいないため不動産会社のモチベーションが高くなるというメリットがあります。

複数社と契約する一般媒介契約は、多くの人の目につくというメリットがありますが、他社が売却してしまうと利益が出ないため、モチベーションが低くなるとうデメリットもあります。

③売却活動

査定がつき媒介契約が完了すると、中古マンションの売却活動が始まります。

不動産会社はREINS(レインズ)に登録をし、中古マンションの写真や間取り、物件概要といった売却に必要な情報を不動産情報サイトに掲載します。

また、ターゲット層が住むエリアにチラシを投函し、内覧を募集します。

中古マンションの内覧予約が入ったら、不動産会社が売り主と日程調整してくれます。

内覧の期間は土日はできるだけ融通がきくようにしておくのがコツです。

④条件交渉

買い手が決まりそうになると、ほとんどの確率で発生するのが条件交渉です。

値引き交渉やリフォーム依頼、引き渡し時期の相談などが多く、

不動産会社を通して相談が入ります。

全てに応じる必要はありませんが、すぐに返答を迫られることが多いので、どこまでの価格なら妥協できるかはあらかじめ決めておく必要があります。

⑤売買契約、物件引き渡し、売却完了

事前審査があるので基本的には大丈夫ですが、もし買い主の住宅ローン審査が通らなかった場合は白紙に戻ります。

無事売却が決まったら、晴れて売買契約の締結です。

中古マンションの売却が決まったら、不動産会社に仲介手数料を支払います。

仲介手数料は「売買代金×3%+6万円+消費税」が一般的です。

その後、残債が残っていたら中古マンションの住宅ローンを完済して解約し、抵当権の抹消手続きを終え、引き渡しとなります。

中古マンション売却のコツ

中古マンション売却の流れは理解できましたか?

次に、中古マンションを早く・高く売却するためのコツを5つご紹介します。

コツ①相場を理解する

1つ目のコツは、中古マンション売却の相場を自身で理解することです。

物件の相場は不動産情報サイトで簡単に調べることができます。

ご所有の中古マンションの周辺地域で、間取りや広さ、築年数を同じくらいに設定し検索すると、似たような物件が出てくるでしょう。

ポイントは、不動産会社に査定を依頼する前には相場を把握しておくこと。

相場を知っておくことで、不動産会社が出す査定金額がライバル物件と比べて高すぎるのか、安すぎるのかを判断することができます。

相場を知らないで媒介契約をしてしまうと、うっかり安売りをしてしまう可能性も。

失敗しないためにも、相場は自分で調べておくのがコツですよ。

コツ②複数社から信頼できる不動産会社を見極める

2つ目のコツは、不動産会社は複数社から信頼できる業者を見極めることです。

中古マンション売却において最大のポイントは不動産会社選びです。

複数の不動産会社に1社ずつ査定依頼をすると大変ですが、不動産情報サイトで一括査定をすると効率的です。

1回の情報入力で複数社に一括で査定依頼ができるためです。

それぞれの会社から訪問日時の連絡が入り、そのなかから媒介契約をする業者を見極めることになりますが、なかなか判断するのは難しいところ。

信頼できる不動産会社のポイントは以下の通りです。

  • 地元の知見が豊富なこと
  • 中古マンションの販売実績が豊富なこと
  • 査定金額の根拠を説明してくれること
  • チラシ配布やインターネット広告の販売戦略を説明してくれること

中古マンションは地域を限定して探している人が多いのが特徴です。

そのため、不動産会社は地元の知見が豊富なことが重要です。

チラシはどのエリアに配布するか、どのようなアピールをしていくかは地元の知見によることが多いためです。

査定は最低でも大手不動産会社で1社、地場不動産会社で1社依頼をするのがコツです。

大手は店舗やネットワークを持っているため、全国から集客をすることが得意です。

一方地場は地元の知見が豊富で、人脈や過去の販売実績から顧客リストを持っていることも。

それぞれの強みを理解して、どの会社と媒介契約を締結するか判断するのが、早く・高く売却するコツです。

コツ③内覧に力を入れる

3つ目のコツは、内覧に力を入れることです。

検討者が実際に見学に来る内覧は、まさに物件のアピールタイム。

ここで魅力が伝わらないと、売却は成功しません。

中古マンションの内覧対応は不動産会社がやるものだと思っている方も多いのですが、実は内覧者は売り主のことをよく見ています。

一生で一番大きな買い物をするわけですから、きちんとした人から購入したいと思うのが心理。

お茶を出したり説明をする必要はありませんが、質問をされたら誠意をもって答えるのがコツです。

まだ住んでいる場合は念入りに掃除をするのもコツ。

中古マンションの購入を検討している人は、水回りや換気扇、壁の汚れなど細かいところまで注意して見ています。

散らかっているからと隠すのではなく、クローゼットの中や洗面台の下まで、「どこでも開けて見てください」というスタンスが大切です。

コツ④高く売却できるタイミングを逃さない

4つ目のコツは、高く売却できるタイミングを逃さないということです。

中古マンションは築年数ごとに値段が大きく変わるタイミングがあります。

このタイミングを把握しておくことで、数百万円ほども差が出るケースもありますよ!

築10年

不動産情報サイトで築10年以内で検索する人が多いため、売却するなら築10年を超えないほうが高く売却できる可能性があります。

また、中古マンションを売却すると住民税や所得税が発生しますが、築5年を超えると税率が低くなり負担が軽くなるので、築5~10年の中古マンションは売却に最も向いているといえるでしょう。

築15年

大規模修繕が行われるのは一般的に築12~15年です。

大規模修繕が行われていると外観やエレベーターが新しくなっているので、売却しやすい傾向があります。

また、「きちんと管理がされている中古マンション」と認識されるので、売却をするなら修繕後がおすすめです。

築20年

築25年を超えると住宅ローン控除が適用されなくなるので、客足が遠のきます。

築25年になる前に売却するのが早く・高く売るコツです。

コツ⑤売却に至らなかった場合買取という手も

5つ目のコツは、売却に至らなかった場合は買取を選択する手もあるということです。

中古マンションの売却には「仲介」と「買取」の2つの方法があります。

一般的には仲介ですが、購入者が見つからなかった場合や、事情により早く手放さなければいけない場合は不動産会社に直接買い取ってもらいます。

これを「買取」といいます。

買取は仲介よりも金額が安くなるのが一般的。

また、すべての会社で買取を行っているのではなく、大手不動産会社や転売力のある不動産会社に限られます。

買取による売却は、査定額に納得さえできれば早く代金を受け取ることができます。

住み替えなどで次の住宅ローンが決まっている場合など、スケジュールが分かりやすいのがメリットです。

また、中古マンションを売却するときには、チラシやインターネット広告などでどうしてもご近所に知られてしまいます。

事情によりご近所に売却を知られたくないという方にとって、直接取り引きをする買取はピッタリです。

当社では足立区エリアを中心に中古マンションの買取も積極的に行っています!

中古マンション売却における注意点

中古マンション売却にはコツがあることをご理解いただけましたか?

中古マンションを売却するときには、事情によって注意するべき点があります。

トラブルにならないよう、あらかじめ確認しておくのがコツです。

注意点①売却の理由は正確に伝える

まず、売却の理由に関する注意点です。

中古マンションを売却する理由は様々。

よくある理由としては、転勤や家族構成の変化、住み替えなどですが、ネガティブな理由の場合もありますよね。

  • 住宅ローンが返済できなくなった
  • 離婚した
  • 今の家に不満がある

このような場合も含め、不動産会社に売却の理由は正確に伝える必要があります。

例えば失業などにより住宅ローンが返済できなくなった場合、住んでいる家を売却して返済にあてることになります。

住宅ローン返済中の物件には抵当権(購入者がローンを支払えなくなたときに住宅を担保として差し押さえられる権利)がついており、抵当権付きの物件は

売却できません。

売却するためには住宅ローンを完済し、抵当権を抹消しなくてはならないのです。

売却にかかる諸費用と残債を合わせた費用よりも売却金額が高くなければ完済することは難しいので、価格設定や売却活動を不動産会社と相談する必要があります。

また、離婚などの理由も伝えていないと、不動産会社も連絡などに困ってしまうので、必ず正確に伝えるようにしましょう。

告知義務がある理由の場合

住み替えや離婚などの売却理由は買主に伝えることは義務ではありません。

しかし、告知義務がある場合もあります。

  • 事故物件(自殺、事件など)
  • ご近所トラブル(騒音、異臭など)
  • 周辺環境の問題(工場の排気、騒音など)
  • 部屋の劣化(雨漏り、シロアリ、災害による被害など)

買主にとって日常生活に支障が出る可能性があるこれらの瑕疵は、査定段階で不動産会社に伝えておくのが大切。

買主には最終的に重要事項説明の場で文章によって伝えられますが、販売価格に反映しているため、「なぜ安く販売しているのか」を必ず不動産会社は事前に説明をします。

注意点②売却のためにリフォームを安易にしない

特に築古の中古マンションの場合、リフォームやリノベーションをしたほうが早く売却できるケースがあります。

きれいにしておいたほうが査定金額も高く出るのではと思い、勝手にリフォームを進めるのはやめたほうがよいでしょう。

フルリフォームの場合、300~800万円ほどかかります。

リフォームはターゲットに合わせて最低限で行わないと、客足が遠のいてしまったり、費用がかさんで赤字になってしまうケースも。

また、近年はリノベーションブームなので、あえてリフォームなど手を入れていない安い物件を探している人も一定数います。

安易にリフォームを進めず、必ず不動産会社に相談してから検討するのがコツです。

ちなみに、査定金額にはほぼ影響しないので、査定前に慌ててハウスクリーニングをする必要もありませんよ。

【まとめ】実績が多く信頼できる不動産会社を選ぶのが最大のコツ!

中古マンションを早く・高く売却するためには、様々なコツがあります。

なかでも、不動産会社選びが最大のコツです。

CMで名前を知っているからと1社だけに依頼をしてしまうと、安売りをしてしまったり、販売戦略が間違ってしまうことも。

是非複数の会社から信頼できる会社を見つけてくださいね。

足立区エリアの中古マンションの売却・買取を検討されている方は、エリアでの実績が豊富な当社にご相談ください!

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