中古マンションは売却時期で価格が変わる！築年数やおすすめシーズンを紹介

中古マンションを売却するなら、少しでも高く売却したいですよね。

インターネットを見てみると、「オリンピック前に売却すべき」「築◯年までに売却すべき」と情報が溢れていて、一体いつ売却すればいいのか迷ってしまうことも。

実は、中古マンションの売却はタイミングが成功の秘訣です。

タイミングには「マンションの築年数から見た時期」と「売主の状況から見た時期」「不動産マーケットが活発になる時期」の3つがあり、この時期を逃さないことが高く売るコツなのです。

この時期を逃してしまうと、売却活動が長引いたり、値下げを余儀なくされてしまうことも。

記事では様々な視点から、中古マンションの適切な売却時期をご紹介します。

中古マンションの築年数から見た売却に最適な時期

築年数ごとに見る価格と成約率

中古マンションは、築年数ごとに売却の価格や成約率が変わってきます。

新築主義の人が多い日本では、やはり築浅物件のほうが不動産市場価値は高い傾向があります。

レインズのデータによると、中古マンションは築20年前後で不動産市場価値がガクンと下がり、築年数が経過するごと価格も比例して下がっていくことが分かります。

築年数	成約価格（万円）	新築成約価格に対する割合
築0～5年	5,411	100.00%
築6～10年	4,602	85.05%
築11～15年	4,242	78.40%
築16～20年	3,716	68.67%
築21～25年	2,528	46.72%
築26～30年	1,697	31.36%

参考：http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201902.pdf

中古マンションの売却価格は、不動産市場ニーズが高い築10年まではゆるやかな下落が続きます。

築21～25年の中古マンションは築浅物件の売却価格と比べると半値以下になり、築30年前後では3割ほどの売却価格になってしまいます。

不動産市場において、高く売るなら築20年以内という傾向が読み取れますね。

また、成約率も築年数が浅いほど高くなることも分かっています。

築年数	対新規成約率
築0～5年	23.0
築6～10年	26.8
築11～15年	24.4
築16～20年	23.3
築21～25年	17.3
築26～30年	12.7
築31年～	13.0

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201902.pdf

新規登録された物件に対して成約した物件の割合を示すレインズのデータによると、最も成約率が高いのは「築６～10年」の中古マンションです。

築浅である築0～5年の物件のほうが成約率が低いのは、価格が新築マンションと同等・もしくはそれ以上という強気の価格であるためでしょう。

築6～10年の中古マンションが最も不動産市場においてニーズが高いと考えられます。

一方、築年数が20年を超える中古マンションは成約率が大幅に下がっていることが分かります。

成約率から見ても、築20年以内に中古マンションは売却をしたほうが売れる確率は高まるといえます。

築10年以内の物件の場合

不動産情報サイトで中古マンションを検索する場合、多くの検討者は築年数の条件を「築10年以内」で絞る傾向があります。

そのため、築10年以内であれば検討者の目にとまりやすいので、所有の物件が築10年以内なら、いまのうちに売却してしまうことがおすすめです。

築10年前後の中古マンションは、ダメージが少なく価格メリットもあるため、コスパがよいと人気です。

また、築10年以内の中古マンションは、所有期間が5年以下か5年を超えるかによって売却時の税金が異なります。

不動産を売却すると、譲渡所得（売却価格から購入価格や手数料などの諸費用を引いた額）に応じて所得税や住民税が発生します。

これらの税金は譲渡所得に対して、所有期間に応じた税率をかけ合わせて算出されます。

不動産の所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、税率が異なります。

短期の場合は39.6％、長期の場合は20.315％と、不動産の所有年数が長いほど税率が低くなり、所得税・住民税も安くなるのです。

つまり、築5年前後で売却をするなら、5年を超えてからのほうが税金でお得になるのですが、居住用の中古マンションなら気にしなくてよいかもしれません。

居住用の中古マンションであれば、所有期間に関係なく譲渡所得から最大3000万円まで控除される特例があります。

これを「3000万円の特別控除の特例」といいます。

居住用の中古マンションであれば、この特例によって税金を支払わなくてよくなるかもしれません。

ただし、投資用や居住していない中古マンションの場合、この特例は適用されないので、所有期間に注意して売却をした方がよいでしょう。

https://www.nomu.com/mansion/report/20170328.html

築15年前後の物件の場合

マンションは通常12～15年前後で大規模修繕を行います。

築15年前後の中古マンションを売却する場合、大規模修繕を行っているかどうかで査定金額や売却価格は変わってきます。

「中古マンションは管理を買え」といわれるほど、管理体制はマンションの市場価値や寿命を左右します。

大規模修繕を実施しているということは、修繕積立金を貯めて管理できているという「中古マンションの管理体制の実績」になるのです。

不動産情報サイトやチラシなどで「2020年大規模修繕済み」などとアピールできるのもメリットです。

また、中古マンションを探している人にとって、やはり外観や設備は重要なポイント。

経年劣化によってヒビ割れていたり、時代遅れな設備のままだと、印象がよくありません。

大規模修繕によって外観やエレベーターなどの設備が新しくなっていれば、査定価格が上がったり高値で売却できる可能性が高まります。

一方、大規模修繕をしているタイミングの売却はおすすめしません。

建物に幕がかかっていて広告用の写真が撮影できなかったり、工事音が気になったりとマンションの魅力が伝わらない可能性があります。

築15年前後で、近々大規模修繕が予定されている時期なら、終わったタイミングで売却するのがおすすめです。

築20年前後の物件の場合

築20年を超えると、中古マンションの売却価格は大幅に下がる傾向があります。

リフォーム前提で売却に出すことになるのも築20年くらいからです。

特に、築年数が25年を超えてしまうと、住宅ローン控除に適用されなくなるという問題が発生します。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを借入れて住宅を取得する際に、金利負担を軽減する制度です。

年末時点での住宅ローン残高の1％を最大10年間所得税や住民税から控除されます。

住宅ローン控除は一般的なマンションの場合、築年数が25年以内であることを条件にしています。

築20年前後で売却を検討している方は、築年数が25年を超える前に売却を進めたほうがよいでしょう。

売主の状況から見た売却に最適な時期

住宅ローン残債が売却利益を下回った時

住宅ローン返済中の物件には抵当権がついています。

抵当権とは、購入者がローンを支払えなくなったときに住宅を担保として差し押さえられる権利のことです。

抵当権がついている物件は売却することができません。

そのため、売却するためには住宅ローンを完済し、抵当権を抹消しなくてはならないのです。

時々、相場より明らかに高い中古マンションの広告を見かけることがありますが、それは住宅ローン完済の理由からです。

繰り上げ返済などで住宅ローン残債が減り、売却利益を下回るときが売却できる時期になります。

買い替えの場合は、この資金繰りがうまくいかないと住宅ローンが通らないこともあるので注意が必要です。

相続した物件はすぐに売却する

親の中古マンションなどを相続して自分で住まない場合は、時期を考えるよりもすぐに売却することをおすすめします。

所有していれば税金がかかりますし、少しでも古くならないうちに手離れしてしまうのがベストです。

売却が厳しい場合は、買取も含めて検討したほうがよいでしょう。

不動産マーケットから見た売却に最適な時期

新築マンションの価格相場が上昇している時期

中古マンションの価格は、新築マンションの価格と連動していることはご存知でしょうか。

データを見てみましょう。

	新築マンション	中古マンション
2008年	4775	2,566
2009年	4535	2,500
2010年	4716	2,581
2011年	4578	2,516
2012年	4540	2,515
2013年	4929	2,614
2014年	5060	2,789
2015年	5518	2,932
2016年	5490	3,078
2017年	5908	3,253

中古マンション価格：　http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sf/sf_201704-201803.pdf

新築マンション価格：　https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/317/z2017.pdf

2009年のリーマンショックの時期には新築マンションも中古マンションも売却価格が下がっています。

また、景気が復活した2013年頃からはどちらも価格が上昇し、建築費高騰などの影響もあり、2017年にはピークを迎えています。

新築マンションの価格が上昇している時期は、中古マンションの価格も上昇し売り時であると考えてもよいでしょう。

再開発などにより街の期待度が高まっている時期

中古マンションをはじめとする不動産の価格は、土地の影響を大きく受けます。

再開発などにより街に注目が集まって期待度が高まっている時期は、査定価格や売却価格が高くなる可能性があります。

特に、再開発のタイミングには大規模の新築マンションも建築されることが多く、同じエリアで中古マンションも並行検討してもらえる可能性が高まります。

駅周辺が新しくなる、ショッピングモールが開発されるなど、再開発の情報には注目してタイミングを逃さないようにしましょう。

転勤の時期

中古マンションの売却は、マーケットが活発になるタイミングで行うのがコツです。

不動産市場が活発になる時期の1つは、転勤の時期です。

企業の転勤は4月と10月に行われることが多く、そのタイミングに合わせて中古マンションを検討する人が増えます。

入居時期が決まっていて話が早く進む可能性が高いのも特徴です。

進学の時期

不動産市場が活発になる時期の2つ目は、4月の進学の時期です。

4月の進学に間に合わせるために、3月には入居を済ませたいファミリー層が多いので、それまでに売却に入っている必要があります。

ファミリータイプの中古マンションを売却したい場合、この時期を逃さないようにしましょう。

中古マンションが売れるまでの期間

中古マンション売却にかかる期間は3ヶ月が目安

先ほど解説した通り、中古マンションは転勤や進学の関係で3月～4月上旬に入居をしたい人が多いです。

では3月に売却をスタートすればよいのかというと、そんなことはありません。

中古マンションの売却にかかる期間は3ヶ月ほどといわれています。

そのため、売却にかかる期間を逆算して売却活動をスタートする必要があります。

詳細は後ほど説明しますが、3月中に引き渡したい場合は、遅くとも12月中旬には広告を出しはじめていないと間に合いません。

反対に、3月引き渡しを狙っているのに広告を早く出しすぎてしまうと、「誰もが知っている売れ残った中古マンション」になってしまう可能性があります。

中古マンションを本気で探している人は、不動産情報サイトなどで毎日のように物件をチェックしているので、「売れ残り感」が出てしまうのです。

そうなると値下げをしたり、写真を変えたりと販売方針を変更しなくてはいけなくなるので、売却活動を始める時期には注意をしましょう。

4月に進学を控えた人を狙う場合の売却スケジュール

つぎに、4月に進学を控えた人を狙う場合の売却スケジュールを事例で見てみましょう。

4月に小学校などの入学式を控えている場合、遅くとも3月には入居をしたいと考えるでしょう。

そのため、3月中引き渡しを目指して売却活動をスタートします。

中古マンションを購入する人は、以下のようなプロセスで物件を選びます。

1. 不動産情報サイトなどで物件を探す
2. 不動産会社に訪問したり物件の内覧をする
3. 住宅ローン審査
4. 条件交渉、売買契約
5. 引越し

3月入居を目指している人は、半年ほど前から中古マンションを探し始めます。

時間に余裕があるようだったら、9～10月には査定を済ませておくとよいでしょう。

この時期に査定をしていれば、複数社の査定を比較したり、じっくり考える時間があります。

遅くとも11月には査定を済ませ、12月には広告を出している状態が理想です。

12月上旬は年度末で忙しく住宅探しをする余裕がない人も多いですが、年末年始の時期は親戚が集まって「そろそろ家を買ったら？」なんて話が出る時期になります。

家族との時間も増えるので、家を本気で検討する人が増える時期なのです。

遅くとも12月中旬には中古マンションのすべての情報が広告に載っている状態が理想です。

中古マンションは2・3月が取引件数のピークになり、4月に入ると需要が一気に下がります。

この時期を逃さないように逆算し、売却をスタートするようにしましょう。

売主がタイミングを調整するのは難しいので、不動産仲介会社に相談しながらスケジュールを組むのがおすすめです。

【まとめ】築年数やピークシーズンのタイミングを狙って賢く売ろう

中古マンションは築年数が浅いほど高く確実に売却することができます。

一方で、大規模修繕や税率の関係で、築年数によってはちょっと待ったほうがよい時期もあるので注意しましょう。

中古マンションは3月中入居を目指している人が多いので、遅くとも12月中旬には広告を出しておけるようにスケジュールを逆算することが大切です。

足立区, 荒川区, 葛飾区の中古マンションを売却を検討されているなら、当社にお気軽にご相談ください！