本当の意味での「いい家」をお探しなら、足立区・葛飾区エリアを中心に新築戸建て、マンションを幅広く取り扱っております、ワイズホームにお任せください!

一生の大切なマイホーム。親身にご対応させて頂きます。

ワイズホーム HOME  /  コラム一覧  /  今、人気急上昇中の「住みたい街」足立区 北千住

中古マンション売却で発生する税金はいくら?計算方法や税金控除について解説

中古マンション売却で発生する税金はいくら?計算方法や税金控除について解説

中古マンションなどの不動産を売却すると、税金が発生します。

せっかく大切な中古マンションを売却するのですから、支払う税金は少しでも少なくしたいですよね。

中古マンションを売却したときに発生する税金は、売却によって利益が発生した場合・損失が発生した場合で支払う項目や受けられる控除が変わってきます。

知らないと損してしまうことも!

今回は、中古マンション売却においてかかる税金項目や特例控除、確定申告の流れなどについて解説します。

中古マンションを売却するとかかる税金一覧

中古マンションを売却すると、必ず税金が発生します。

これは、売却によって利益が出た場合も・損失が出た場合もどちらにも共通しているので注意しましょう。

税金には「必ずかかる税金」と「譲渡所得が発生した場合かかる税金」が存在します。

売却金額が取得費よりも低くなり、マイナスになってしまった場合は「必ずかかる税金」のみかかることになります。

必ずかかる税金

不動産を売却して必ずかかる税金は2つです。

利益が出ても、損失が出ても発生します。

それぞれ解説していきましょう。

  • 登録免許税
  • 収入印紙税

登録免許税

まずは登録免許税です。

登録免許税とは、中古マンションなどの不動産の所有者が変更になる際に登録(登記)にかかる税金のことです。

中古マンション売却時に売主が負担する登録免許税は、抵当権を抹消する登記費用です。

費用は不動産1つあたり1,000円です。

一戸建てを売却する場合は土地と建物それぞれ1つずつの不動産とみなされ、合計2,000円かかります。

今回は中古マンションですから、1つの不動産で1,000円かかります。

登記に関しては専門知識が必要になるので司法書士に依頼をするのが一般的です。

司法書士に支払う費用は税金ではありませんが、1~2万円ほどが目安です。

参考:イエウール https://ieul.jp/column/articles/33/

収入印紙税

収入印紙税は、売買契約時に貼付する収入印紙に支払う税金のことです。

中古マンションを売却するときには売買契約書を売主と買主で締結します。

この売買契約書が課税対象の文書なのです。

収入印紙はコンビニエンスストアなどで購入できます。

売買契約書に購入した収入印紙を貼り付けることで、間接的に納税をすることになります。

収入印紙税は、2020年3月31日まで軽減税率が適用されています。

不動産の契約金額によって税金の金額は異なります。

2000円~10万円の幅があり、軽減税率が適用されると1000円~6万円になります。

参考:イエウール https://ieul.jp/column/articles/33/

譲渡所得が発生したときにかかる税金

中古マンションを売却して譲渡所得が発生した場合、つまり利益が出た場合は以下の税金がかかります。

  • 譲渡所得税
  • 住民税
  • 復興特別税

譲渡所得税額の計算方法

まず、譲渡所得が出ているかどうか・その金額(譲渡所得税額)はいくらか計算する方法をお伝えします。

中古マンションの課税譲渡所得は、以下の計算方法で算出します。

【計算方法】

課税譲渡所得=売却金額ー(物件の購入価格から減価償却費を引いた価格+購入時経費+売却時経費)

簡単にいうと、課税譲渡所得とは中古マンションを売却した金額から、購入金額やかかった経費を差し引いた金額です。

中古マンションの場合は、「購入金額」から「減価償却費」を差し引く必要があります。

減価償却費とは、購入価格に対し、経年ごとに下落する分の費用です。

マンションに関わらず不動産は経年ごとに劣化し、不動産価値が下がっていきます。

その下がった分の価格を表すのが減価償却費です。

減価償却費の算出方法は下記の通りです。

【計算方法】

減価償却費 = 物件の購入価格 × 0.9 × 0.015 × 経過年数

上記の計算をして、プラスになっていたら課税譲渡所得が発生しているということで、マイナスになっていたら損失が出ているということです。

譲渡所得税は中古マンションの所有期間によって異なる

課税譲渡所得が分かったら、その所得に対していくら税金が発生するのかシミュレーションすることができます。

譲渡所得税の計算方法は以下のとおりです。

【計算方法】

譲渡所得税額=課税譲渡所得✕税率

譲渡所得とは、中古マンションを売却した金額から、購入金額やかかった経費を差し引いた金額。

経費が分からない場合は、売却金額の5%で計算しましょう。

譲渡所得税額とは、それに決まった税率を掛け合わせた金額です。

課税所得税額の税率は、中古マンションの所有期間によって異なります。

税率は「長期譲渡所得」「短期譲渡所得」の2種類。

中古マンションの所有期間が売却した年の1月1日時点で、5年を超えているかどうかにより区分が変わります。

  • 5年を超えている場合:長期譲渡所得
  • 5年以下の場合:短期譲渡所得

簡単に説明すると、中古マンションを所有していた期間が長いほど税率は低くなり、支払う税金も安くなります。

区分ごとの税率は以下のとおりです。

不動産所有期間区分ごとの税率

区分 所得税 住民税
長期譲渡所得(5年超) 15.32% 5%
短期譲渡所得(5年以下) 30.63% 9%
参考:小田急の仲介 https://www.odakyu-chukai.com/sell/column/article6_column.php

譲渡所得税のシミュレーションをしてみよう

以上のことをふまえて、中古マンションを売却した場合の譲渡所得税をシミュレーションしてみましょう。

<事例>

購入金額3,000万円

売却金額3,500万円

所有期間10年

売却にかかった経費150万円

①減価償却費を算出する

まずは、減価償却費を計算してみましょう。

減価償却費の計算方法はこちら。

物件の購入価格 × 0.9 × 0.015 × 経過年数

事例ケースを当てはめてみると、

3,000万✕ 0.9 × 0.015 × 10=405万

となります。

②課税譲渡所得を算出する

次に、課税譲渡所得を計算します。

課税譲渡所得の計算方法はこちら。

売却金額ー(物件の購入価格から減価償却費を引いた価格+購入時経費+売却時経費)

事例ケースを当てはめてみると、

3,500万ー(3,000万ー405万+0+150万)=755万

となります。

この事例ケースは課税譲渡所得が発生したということですね。

③譲渡所得税を算出する

課税譲渡所得が発生しているので、課税譲渡所得税を支払わなければなりません。

今回は所有期間が10年なので、税率は長期譲渡所得を採用することができます。

長期譲渡所得の所得税率は15.32%、住民税率は5%なので合計20.32%です。

課税譲渡所得の755万円に20.32%をかけあわせると、譲渡所得税は約153万という結果になります。

節税する方法

①譲渡所得が出た場合の節税方法

中古マンションを売却したときに支払う税金は、所有期間が5年以下だったり、取得費に関する書類が不足していると、数百万円以上かかることもあります。

せっかく中古マンションを売却して譲渡所得が出ても、これはかなり負担ですよね。

中古マンションを売却したときには、所定の要件を満たした場合、税金特別控除や特例があります。

先ほどご紹介した税率は、この控除や特例を見込んでいない数字です。

控除や特例の種類は3種類あります。

  1. 3000万円の特別控除の特例
  2. 10年超所有の場合の軽減税率の特例
  3. 特定の居住用財産の買換え特例

それぞれの条件を確認し、該当するかどうか見てみましょう。

①3000万円の特別控除の特例

まず代表的な控除は「3000万円の特別控除の特例」です。

3000万円特別控除とは、一定の要件を満たしたら、課税譲渡所得から3000万円控除を受けられる特例です。

要件の大事な部分は「売却した中古マンションは居住用住宅かどうか」です。

投資用の不動産で、居住していない場合は該当しません。

計算方法は以下の通りです。

課税譲渡所得=売却金額ー(購入価格+購入時経費+売却時経費)ー特別控除

課税譲渡所得が3000万円に満たない場合は、特別控除額は課税譲渡所得の金額が限度になります。

非常にメリットの大きい特例ですね。

また、この特例は居住用住宅という定義に該当すれば、所得期間の制限がありません。

所有期間が5年以下で税金の高さに驚いた方も、定義に当てはまれば控除を受けられるので負担が軽くなりますよ。

参考:スマイティ https://sumaity.com/sell/press/233/

②10年超所有の場合の軽減税率の特例

次にご紹介する特例は、長く中古マンションを所有していた人にメリットがあるものです。

先ほどご紹介した「所有期間区分」は5年を超えているか・5年以下かという2つの区分でした。

こちらの軽減税率は、不動産を譲渡した年の1月1日時点で不動産の所有期間が10年を超えている場合に適用される特例です。

3000万円特別控除と同様に、居住用住宅という定義を満たすことが必要です。

さらに、3000万円特例控除にも該当する場合は、3000万円特例控除を受けた後の課税譲渡所得に対して軽減税率をかけることができます。

課税譲渡所得が6000万円を超えるかどうかで軽減税率の数値は異なります。

軽減税率の特例

課税長期譲渡所得金額 所得税 住民税
6,000万円までの部分 10% 4%
6,000万円を超える部分 15% 5%
参考:国税庁 https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm

中古マンションの所有期間が5年以上10年未満の場合の税率が合計20.32%なのに対し、10年を超えると14%と大幅に節税できることが分かります。

③特定の居住用財産の買換え特例

中古マンションを売却する方のなかでは、買換えのために売却をする方も多いでしょう。

こちらの特例は、そのような方の負担を減らすものです。

特定の居住用財産の買換え特例の要件は以下のとおりです。

  • 売却した不動産が居住用住宅であること
  • 新たに購入した不動産が居住用住宅であること
  • 新たなマイホームは建物50平米以上、土地500平米以下であること
  • 売却する不動産の所有期間が10年を超えていること(売却した年の1月1日時点)
  • 売却する不動産の居住期間が通算10年を超えていること(売却した年の1月1日時点)
  • 譲渡金額が1億円以下であること

こちらの特例を受けると、譲渡益の課税を繰り延べることができます。

つまり、来期に持ち越すということで、金額自体が減るということではありません。

先ほどご紹介した「3000万円の特例控除」と「軽減税率の特例」とは、選択適用になるので注意しましょう。

参考:スマイティ https://sumaity.com/sell/press/233/
参考:国税庁 https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm

②譲渡損失が出た場合の節税方法

中古マンションを売却して、必ずしも利益が出るとは限りません。

残念ながら、不動産の売却金額が購入金額や経費を足し合わせた金額より安くなり、損失(譲渡損失)が出るケースもあります。

譲渡損失が出た場合も、要件に当てはまれば控除を受けられます。

譲渡損失の繰越控除の特例

中古マンションを売却して譲渡所得が出た場合(つまりプラスになった場合)は、所得税・住民税・復興特別所得税が課税されます。

一方、マイナスになってしまった場合は、売却した年のその他の所得と相殺して、所得税・住民税を控除してもらうことができます。

しかし、もし売った年の所得よりも譲渡損失の方が大きい場合は相殺しきれません。

そのような場合は、売った年の翌年~最長3年間の所得まで繰り越して差し引ける「繰越控除」を受けることができます。

つまり、中古マンションを売却した年と合わせて最長4年の間、所得税・住民税が最大でゼロになるのです。

特例は、マイホームを買い換えるか・買い換えないかによって変わります。

①新たにマイホームを買換える場合の特例

中古マンションを売却して新たにマイホームを買い換える場合の条件は以下の通りです。

  • 所有期間が5年を超えること
  • 合計所得金額が3000万円以内
  • 買替え先の新居についても、取得日、広さ、住宅ローンの期間などに条件あり

なお、控除される敷地面積は500㎡までの部分のみです。

②新たにマイホームを買換えない場合の特例

中古マンションを売却して、賃貸や実家に引っ越した場合も、条件を満たせば税金控除を受けることができます。

条件は以下の通りです。

  • 所有期間が5年を超えること
  • 合計所得金額が3000万円以内
  • 売却した不動産に関して返済期間10年以上の住宅ローンの残高があること(売却の前日時点)
  • 不動産の売却価格がその住宅ローン残高よりも少ないこと

この場合の譲渡損失は、住宅ローン残高から売却金額を差し引いた金額が限度額になります。

特例を受けると、この金額について損益通算や繰越控除をすることができるのです。

参考:SUUMO https://suumo.jp/article/jukatsu/baikyaku/zeikin/tokurei/

③相続した中古マンションを売却する場合の節税方法

親や親族の中古マンションを相続して、売却する方も多いと思います。

相続した中古マンションを売却する場合は、その家に居住しているかどうかによって税金に違いがでます。

どちらの場合も譲渡所得が出た場合は所得税・復興特別所得税・住民税が発生しますが、居住財産かどうかによって受けられる控除が変わってきます。

相続した中古マンションに住んでいた場合

相続した中古マンションに住んでいた場合は、居住財産となります。

売却して譲渡所得が出た場合は、様々な控除が受けられます。

  • 3000万円の特別控除の特例
  • 10年超所有の場合の軽減税率の特例
  • 特定の居住用財産の買換え特例
  • マイホームの買換えの場合の譲渡損失の繰越控除
  • 特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除

条件などは、先ほどの内容と同様です。

参考:スーモ https://suumo.jp/article/jukatsu/baikyaku/zeikin/souzoku/

相続した中古マンションが空き家だった場合

相続した中古マンションが空き家だった場合は、要件を満たすと譲渡所得から3000万円を控除できる特例があります。

これを、通称「空き家の3000万円特別控除」といいます。

売却する中古マンションには条件があります。

  • 1981年5月31日以前に建築されたこと
  • 相続直前まで親が一人暮らしをしていたこと

また、控除を受けるための要件はいくつかあり、例えば以下の内容があります。

  • 2016年4月1日~2019年12月31日までの間に売却したこと
  • 不動産を相続してから売却するまでの間、賃貸に出したり事業用として使用していないこと
  • 一定の耐震基準を満たすこと
  • 相続開始~3年目の年の12月31日までに売却すること

空き家の3000万円特別控除を受ける際の確定申告には、市区町村の窓口で発行する「被相続人居住用家屋等確認書」の添付が必要になります。

この書類を発行するためには、中古マンションを売却したときに空き家であったことを証明する書類が必要です。

売却時の広告のコピーなどが証明書類になるので、保管しておきましょう。

参考:スーモ https://suumo.jp/article/jukatsu/baikyaku/zeikin/souzoku-tokurei/

確定申告について

確定申告が必要なパターン

確定申告が必ず必要なパターンは、「譲渡所得が発生した場合」つまりプラスになった場合です。

「譲渡損失が発生した場合」つまりマイナスになった場合は確定申告は絶対ではありません。

しかしながら、先ほどの特例控除の要件に当てはまる場合は、確定申告をしないと特例を受けることができません。

要件に当てはまるかチェックをして、確定申告の準備を進めるようにしましょう。

確定申告の流れ

中古マンション売却後の確定申告は、自分で行う方法と税理士に依頼をする方法があります。

個人で確定申告をする場合は、税務署や市区町村の役所などの臨時会場で行う場合と、自宅で行う場合があります。

税務署や市区町村の役所では、確定申告の時期が近づくと、税理士による無料相談会を実施していることがあります。

相談をしたい場合や、何から始めればよいか分からない場合は是非行ってみましょう。

2月16日~3月15日が確定申告の期間なので、混雑する前の年末から準備をスタートするとスムーズです。

税務署に行く時間がない方は、e-Tax(国税電子申告・納税システム)を利用すると、24時間いつでも自宅から提出することができますよ。

参考:freee https://www.freee.co.jp/kb/kb-kakuteishinkoku/etax-profit/#content4

【まとめ】中古マンションを売却すると発生する税金は様々な特別控除によって節税できる!

中古マンションを売却すると、登録免許税・収入印紙税という2種類の税金が必ずかかります。

また、売却して譲渡所得が出ると発生する税金もあります。

譲渡所得が発生したときの税金に対しては節税につながる特例控除があります。

また、譲渡損失が発生し赤字になってしまった場合も、還付を受けられる特例控除があります。

どちらの場合も確定申告が必要になりますので、要件を確認し、早めに準備をするようにしましょう。

中古マンションなどの不動産売却についてのご相談は、足立区, 荒川区, 葛飾区を中心とした買取に実績がある弊社にお気軽にご相談ください!

ご購入の相談・資料請求

売却のご相談・査定のお申込み

売却相談について

こんな方はお気軽にご相談ください。

  • 住み替えを検討しており
    「売却が先か?」「購入が先か?」
    で悩んでいます。
  • 住宅ローンの返済、遅延で
    悩んでいます。
  • 近所に内緒で売却することはできますか?
  • 親名義の不動産を相続することになりました。どのような手続きが必要ですか?
無料相談受付中。詳しくはこちら

店舗のご案内

キッズルームもありますので、お子様も安心して遊んでいただけます!

キッズルームも完備!お気軽にご来店下さい!
詳しい店舗案内はこちら
  • 不動産購入マニュアルをプレゼント
  • スタッフ紹介
  • 会員登録
  • ワイズホームのおもてなし
  • 最新住宅ローン・金利情報
  • ご成約ヒストリー

売却物件大募集

- 東武伊勢崎線沿線のワイズホーム取扱い物件一覧 -

お電話でのお問い合わせはこちら