不動産売却で赤字になったら確定申告は必要？控除や特例を紹介

土地やマンションなどの不動産を売却して、必ずしも譲渡所得が出るとは限りません。

売却金額が購入金額を下回ってしまった場合、損失が出て赤字になるケースもあると思います。

そんなとき、一定の条件を満たせば、所得税や住民税の控除を受けることができる特例があるのはご存知でしょうか。

売却金額が想定よりも低くて落ち込んでいた方は節税できる方法があります。

是非チェックしてみてくださいね。

不動産を売却して利益が出た場合・赤字が出た場合の比較

不動産を売却して利益が出ると、確定申告が必要というのは聞いたことがある方も多いと思います。

確定申告とは、1月1日～12月31日の所得合計金額を、所轄の税務署に申告したり、納税することです。

給与所得のみの会社員の場合、会社で年末調整をやってくれるので、不動産売却をしたときまで確定申告とは無縁だったという方もいるでしょう。

ここでは確定申告について整理するために、不動産を売却して利益が出た場合と、赤字だった場合の2つのパターンを見てみましょう。

不動産を売却して利益が出た場合

不動産を売却して利益が出ているかどうかは、以下の方法で計算します。

譲渡所得＝売却代金ー取得費ー諸経費など

不動産の売却金額が、購入金額や様々な経費を差し引いてプラスになっているかどうかで判断します。

不動産を売却して譲渡所得が発生した場合、つまりプラスになった場合は確定申告が必要です。

不動産を売却して譲渡所得が発生すると、

• 所得税
• 復興特別所得税
• 住民税
  

の税金が発生しますが、確定申告が必要なのは「所得税」です。

住民税は申告した所得によって翌年度課税されることになります。

確定申告は、不動産を譲渡したときの翌年2月16日～3月15日の1ヶ月間に手続きをします。

参考：小田急　https://www.odakyu-chukai.com/sell/column/article6_column.php

不動産を売却して譲渡所得が発生した場合は、前述のように税金を支払わなければなりません。

しかし、それでは売却が進みにくく、中古住宅の活用が進まないため、不動産売却によって譲渡所得が発生した場合の税金控除の特例があります。

税金控除の特例は大きく分けて3種類です。

• 3000万円特別控除
• 所有期間10年超の場合の軽減税率の特例
• 買換え特例
  

不動産を売却して赤字だった場合

不動産を売却して赤字になってしまったかどうかは、先ほどの計算と同じ方法で判断できます。

譲渡所得＝売却代金ー取得費ー諸経費など

不動産の売却金額が、購入金額や様々な経費を差し引いてマイナスになっているかどうかで判断します。

単純に、売却金額が購入したときの金額よりも少なかったら赤字と判断してよいでしょう。

不動産を売却して赤字だった場合は、所得が発生しないため、確定申告は必ず必要というわけではありません。

ただし、一定の条件に当てはまっていて、税金控除の特例を受ける場合は確定申告が必要になります。

確定申告は、譲渡所得が発生したときと同様に、不動産を譲渡したときの翌年2月16日～3月15日の1ヶ月間に手続きをします。

不動産売却によって損失が出た場合の税金控除の特例は大きく分けて2種類です。

• マイホームの買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
• 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
  

条件など詳細は後ほどご説明します。

　　　　

損失が出たときの特例

不動産売却で赤字が出た場合は、売却した年のその他の所得と相殺して、所得税・住民税を控除してもらうことができます。

これを「損益通算」と言います。

しかし、もし売った年の所得よりも譲渡損失の方が大きい場合は相殺しきれませんよね。

そのような場合は、売った年の翌年～最長3年の所得まで繰り越して差し引ける「繰越控除」を受けることができます。

つまり、不動産を売却した年と合わせて最長4年の間、所得税・住民税が最大でゼロになるのです。

不動産売却で赤字が出てしまった時にこれだけの控除が出るのは助かりますよね。

特例は、マイホームを買い換えるか・買い換えないかによって条件などが変わります。

新たにマイホームを買換える場合の特例

まず最初に、不動産を売却して赤字になってしまったものの、新たにマイホームを購入するパターンの特例をご紹介します。

この場合の不動産は、マイホーム（居住用財産）であることが前提です。

投資マンションは対象外になります。

正式には「マイホームの買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」と言います。

この特例は、2019年12月31日までに売却された不動産のみが対象になるので注意しましょう。

特例の条件

不動産を売却して新たにマイホームを買い換える場合の条件は以下の通りです。

• 所有期間が5年を超えること
• 合計所得金額が3000万円以内
• 売却した年の前年の1月1日から翌年の12月31日までに新たなマイホームを取得し、翌年の12月31日までに入居もしくは入居見込みであること
• 買い換える住宅の床面積が50㎡以上であること
• 住宅ローンを返済期間10年以上借りること
  

大事な条件は、売却する不動産も買い換える不動産も居住用財産（マイホーム）であることと、所有期間が5年以上ということです。

また、譲渡所得が発生したときの控除や特例を、不動産を売却した年の前年と前々年に利用している場合は適用されません。

譲渡所得が発生したときの控除や特例は以下の3つです。

• 所有期間10年超の場合の軽減税率の特例
• 3000万円特別控除
• 買換え特例

これらの条件に当てはまるかどうかをしっかり確認しましょう。

繰越控除の範囲

繰越控除の対象となるのは、敷地面積500㎡までの譲渡損失です。

売却した不動産の敷地面積が500㎡を超える場合は、500㎡を超える部分の譲渡損失の金額は繰越控除の対象とはならないので注意をしましょう。

住宅ローン控除との併用について

住宅ローン控除との併用が可能かどうかも気になるところです。

不動産売却によって損失が出たときの特例と、住宅ローン控除は併用することができます。

ただし、譲渡損失の繰越控除によって所得がゼロの計算になってしまうと、その年は住宅ローン控除は適用されません。

住宅ローン控除は最大10年間です。

もし3年間繰越控除を受けた場合、住宅ローン控除が適用されるのはその後の7年間ということになります。

どちらのほうがお得かは、金融機関のシミュレーションサイトなどで計算してみるとよいでしょう。

参考：SUUMO　https://suumo.jp/article/jukatsu/baikyaku/zeikin/tokurei/

新たにマイホームを買換えない場合の特例

次に、不動産を売却し赤字になり、賃貸や実家に引っ越すパターンの特例です。

転勤や実家への移住などの理由が多いと思います。

正式には「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」といいます。

特例の条件

不動産を売却してマイホームを買い換えない場合の条件は以下の通りです。

• 所有期間が5年を超えること
• 合計所得金額が3000万円以内
• 不動産を売却する前日にその不動産に対して住宅ローン残高があること
• 売却の前日にその不動産に対して返済期間10年以上の住宅ローンの残高があること
• 不動産の売却価格がその住宅ローン残高よりも低いこと
  

先程のマイホームを買い換える場合の特例と大きく異る点は、売却する不動産に対する住宅ローン残高があるかどうかという条件がある点です。

すでに住宅ローンを完済していたり、売却金額よりも低い住宅ローン残高の場合は対象外となるので注意しましょう。

住宅ローンの残高や返済期間の残りは、住宅ローンを借り入れている金融機関の残高証明書や、インターネットサイトのマイページ、金融機関の窓口などで確認することができます。

反対に、不動産を売却したものの住宅ローンを完済できず、今後さらに住居費がかかるという方にとっては非常に助かる特例です。

住み替え先の住居について

この特例では、住み替え先の住居については種別や広さ、価格を問いません。

賃貸や実家に引っ越しても対象となります。

特例の限度額

この特例による譲渡損失の限度額は以下のとおりです。

譲渡損失限度額＝売却した前日の住宅ローン残高ー不動産売却価格

この譲渡損失の限度額までは損益通算と繰越控除を受けることができます。

つまり、購入費と譲渡にかかった費用が合計4000万円の一戸建てを3000万円で売却したとします。

譲渡損失は1000万円になりますが、住宅ローンの残高が3200万円だったとすると、この特例の対象となる譲渡損失額は住宅ローン残高と売却金額の差額である200万円になるということです。

参考：SUUMO　https://suumo.jp/article/jukatsu/baikyaku/zeikin/tokurei/

　　　　

確定申告の流れ

不動産売却後の確定申告は、自分で行う方法と税理士に依頼をする方法があります。

税理士に依頼をするとお金がかかりますが、意外と流れを知ってしまえば自分でもできてしまいます。

個人で確定申告をする場合は、税務署や市区町村の役所などの臨時会場で行う場合と、自宅で行う場合があります。

税務署や市区町村の役所では、確定申告の時期が近づくと、税理士による無料相談会を実施していることがあります。

相談をしたい場合や、何から始めればよいか分からない場合は是非行ってみましょう。

①必要書類の準備

まず、確定申告に必要な必要書類を準備します。

2月16日～3月15日が確定申告の期間なので、混雑する前の年末から準備をスタートするとスムーズです。

不動産売却で赤字になった場合の控除を受けるための確定申告では、必要書類がどの控除を受けるかによって変わります。

【必要書類】新たにマイホームを買換える場合の特例

• 売却した不動産の登記事項証明書（原本）
• 買換えた不動産の登記事項証明書（原本）
• 買い替えた不動産の住宅借入金などの残高証明書
  

【必要書類】新たにマイホームを買換えない場合の特例

• 売却した不動産の登記事項証明書（原本）
• 売却した不動産の住宅借入金などの残高証明書
  

残高証明書は、不動産の譲渡契約締結日の前日のものが必要になります。

参考：SUUMO　https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm

②書類に記入

さっそく確定申告の書類準備に入ります。

用意していた書類に記入をしていきます。

この際、税務署などで入手した書類に手書きをすることもできますが、一番効率的なのはパソコンで国税庁のホームページから作成することです。

自動計算をしてくれるのでミスもなく、入力は案内に従って進めることができます。

また、操作で不明点が出たときには問い合わせ専用窓口があるので、相談しながら入力をすることができますよ。

③書類を提出

書類が揃ったら、確定申告の書類を提出します。

提出方法は以下の3通りです。

• 所轄の税務署に郵送する
• 所轄の税務署に直接持参する
• e-Tax（国税電子申告・納税システム）で自宅から提出する
  

おすすめはe-Taxで提出することです。

特に、自営業や副業などで毎年確定申告をしている方にとっては、e-Taxの手続きを初年度にしておくことで今後がとても楽になります。

税務署は確定申告の時期とても混雑します。

また、平日に行こうとしても、仕事で難しい方も多いでしょう。

e-Taxを使えば、いつでも自宅から提出ができるので忙しくても確定申告ができます。

また、還付を受ける場合も郵送や直接持参のものより早く受けることができるメリットがあります。

e-Taxを使うには、ネット上で本人確認ができる「電子証明書」が必要になります。

代表的なのはマイナンバーカードです。

マイナンバーは通知カードではなく、市区町村の窓口で取得するカードです。

次に、e-Taxの利用申込みをします。

「マイナンバーカード方式」もしくは「ID・パスワード方式」で利用申し込みをします。

2019年1月から導入された「マイナンバーカード方式」を利用すれば、税務署に専用IDやパスワードを受領しなくてもe-Taxが使えるようになり、より便利になりました。

マイナンバーカードをまだ持っていない方は「ID・パスワード方式」になり、税務署で対面による本人確認が必要になります。

参考：freee　https://www.freee.co.jp/kb/kb-kakuteishinkoku/etax-profit/#content4

④還付を受ける

還付を受ける場合は、金融機関の預金口座に振り込まれます。

振り込みを受けたい口座を申告書に記入しましょう。

参考：小田急　https://www.odakyu-chukai.com/sell/column/article6_column.php

【まとめ】不動産売却で赤字になったら確定申告を忘れずに！

不動産を売却して譲渡所得が発生するとは限りません。

もし赤字になってしまった場合も、確定申告をきちんとすれば特例を受けることができるかもしれません。

譲渡損失が出た場合の特例は2パターンあり、どちらもマイホームの売却であることや、5年以上所有期間があることなどが条件になります。

自分がどの特例に当てはまるか確認をし、混み合う前に確定申告の準備をスタートするようにしましょう！

もう一つ大事なのは、高く売却できる会社を見つけること。

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