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中古マンション売却にかかる費用を徹底解説!仲介手数料や税金の計算方法も

中古マンション売却にかかる費用を徹底解説!仲介手数料や税金の計算方法も

中古マンションを売却すると、費用が発生します。

せっかく中古マンションを売却するなら、少しでも多くお金を手元に残したいところ。

売却にかかる費用を把握したうえで売値をつけないと、想定よりも利益が少なかったり赤字になったりと悲しい結果に。

今回は、中古マンション売却にかかる費用と、費用を抑える節税方法を解説します!

中古マンション売却にかかる費用一覧

仲介手数料

不動産を売却するにあたって大きい費用は、仲介手数料です。

仲介手数料は、不動産会社に売買契約が成立したときに支払う費用です。

不動産会社は買主を探すために、インターネットサイトに掲載したり、チラシを投函するなどの売却活動を行います。

仲介手数料はそれらに対する報酬です。

ポイントは、仲介手数料は成功報酬だということ。

不動産会社に売却活動を依頼する媒介契約を結んでも、お金は基本的にかかりません。

無事に買主と売買契約が締結された時に仲介手数料を支払います。

仲介手数料の計算方法は下記のとおりです。

【計算方法】

仲介手数料=売買金額✕3%+6万円+消費税

支払いのタイミングは、大手不動産会社と地場の不動産会社で異なります。

大手は媒介契約時に半分、引き渡し完了後に半分を支払うのが一般的。

一方、地場の業者は決済時に一括で支払うのが一般的です。

印紙税

収入印紙税は、売買契約時に貼付する収入印紙に支払う税金のことです。

中古マンションを売却するときの売買契約書は課税対象の文書なので、収入印紙を貼ることで納税をします。

収入印紙はコンビニエンスストアなどで購入できます。

収入印紙税は、2020年3月31日まで軽減税率が適用されます。

不動産の契約金額によって税金の金額は異なります。

2000円~10万円の幅があり、軽減税率が適用されると1000円~6万円になります。

登記費用

中古マンションを売却すると、抵当権を抹消しなくてはいけません。

登録免許税と司法書士への報酬をまとめて登記費用と呼びます。

登録免許税

登録免許税とは、中古マンションなどの不動産の所有者が変更になる際に登録(登記)にかかる税金のことです。

中古マンション売却時に売主が負担する登録免許税は、抵当権を抹消する登記費用です。

費用は不動産1つあたり1,000円です。

一戸建てを売却する場合は土地と建物それぞれ1つずつの不動産とみなされ、合計2,000円かかりますが、中古マンションの場合は1つの不動産とみなされ1,000円です。

司法書士への報酬

登記に関しては専門知識が必要になるので司法書士に依頼をするのが一般的です。

司法書士は不動産会社から紹介されることが多いでしょう。

司法書士に支払う費用は1~2万円ほどが目安です。

譲渡所得が発生した場合にかかる税金

中古マンションを売却して譲渡所得が発生した場合、つまり利益が出た場合は以下の税金が発生します。

  • 譲渡所得税
  • 住民税
  • 復興特別税

それぞれについて解説します。

譲渡所得税額の計算方法

まず、譲渡所得が出ているかどうか・その金額(譲渡所得税額)はいくらか計算する方法をお伝えします。

中古マンションの課税譲渡所得は、以下の計算方法で算出します。

【計算方法】

課税譲渡所得=売却金額ー(物件の購入価格から減価償却費を引いた価格+購入時経費+売却時経費)

簡単にいうと、課税譲渡所得とは中古マンションを売却した金額から、購入金額やかかった経費を差し引いた金額です。

中古マンションの場合は、「購入金額」から「減価償却費」を差し引く必要があります。

減価償却費とは、購入価格に対し、経年ごとに下落する分の費用です。

マンションに関わらず不動産は経年ごとに劣化し、不動産価値が下がっていきます。

その下がった分の価格を表すのが減価償却費です。

減価償却費の算出方法は下記の通りです。

【計算方法】

減価償却費 = 物件の購入価格 × 0.9 × 0.015 × 経過年数

上記の計算をして、プラスになっていたら課税譲渡所得が発生しているということで、マイナスになっていたら損失が出ているということです。

譲渡所得税は中古マンションの所有期間によって異なる

課税譲渡所得が分かったら、その所得に対していくら税金が発生するのかシミュレーションすることができます。

譲渡所得税の計算方法は以下のとおりです。

【計算方法】

譲渡所得税額=課税譲渡所得✕税率

譲渡所得とは、中古マンションを売却した金額から、購入金額やかかった経費を差し引いた金額。

経費が分からない場合は、売却金額の5%で計算しましょう。

譲渡所得税額とは、それに決まった税率を掛け合わせた金額です。

課税所得税額の税率は、中古マンションの所有期間によって異なります。

税率は「長期譲渡所得」「短期譲渡所得」の2種類。

中古マンションの所有期間が売却した年の1月1日時点で、5年を超えているかどうかにより区分が変わります。

  • 5年を超えている場合:長期譲渡所得
  • 5年以下の場合:短期譲渡所得

簡単に説明すると、中古マンションを所有していた期間が長いほど税率は低くなり、支払う税金も安くなります。

区分ごとの税率は以下のとおりです。

区分 所得税 住民税
長期譲渡所得(5年超) 15.32% 5%
短期譲渡所得(5年以下) 30.63% 9%
参考:小田急の仲介 https://www.odakyu-chukai.com/sell/column/article6_column.php

その他かかる可能性がある費用

中古マンションを売却すると、様々な税金や仲介手数料などを支払うことになりますが、他にもかかる可能性がある費用があります。

引越し費用

買い替えで売却をする場合、2回引っ越しをする人も少なくありません。

新居に工事が入っていたり、中古マンションの引き渡しと新居への入居のタイミングがうまくいかないと、仮住まいをはさむことになってしまうためです。

そうすると引っ越し費用も倍になり、家具の移動や子ども通学などに支障をきたす場合も。

引き渡しのタイミングは販売計画に関わるので、不動産会社とよく相談しましょう。

リフォーム費用

中古マンションを売却する場合、リフォーム済み物件の方が売れやすい傾向があります。

リフォームには費用がかかりますが、その分高く・早く売却できる可能性もあります。

査定金額にも影響します。

リフォームの費用は全面リフォームで400万円~600万円が目安と考えてよいでしょう。

あくまでこちらは目安で、面積や修繕箇所、どの設備を入れるかなどで価格は大きく変わります。

水回りのリフォームは水道・配管工事も行う場合もあり、追加で費用がかかってくるので注意をしましょう。

ハウスクリーニング費用

築浅の中古マンションは、リフォームをせずハウスクリーニングのみ行うこともあります。

近年はリノベーションが流行していることもあり、あえて売却時にリフォームされていない物件を探している人もいます。

ハウスクリーニングの相場は5~20万円です。

不動産会社にどこまで手入れをした方がよいか相談してみるのがおすすめです。

シミュレーションしてみよう

中古マンション売却にかかる費用は把握できましたか?

次に、ある中古マンションを事例にかかる費用をシミュレーションしてみます。

<事例>

購入金額3,000万円

売却金額3,500万円

所有期間10年

売却にかかった経費150万円

仲介手数料を計算する

まずは仲介手数料を計算しみてましょう。

【計算方法】

仲介手数料=売買金額✕3%+6万円+消費税

今回は売却金額が3,500万円なので、

3,500万✕3%+6万円+消費税

で約122万円です。

収入印紙税・登記費を計算する

今回は売却金額が3,500万円なので、軽減税率が適用された収入印紙税は1万円です。

また、登録免許税は中古マンションのため1,000円、司法書士への支払いは1万円~2万円です。

収入印紙税と登記費用を合わせて2万1千円~3万1千円になります。

譲渡所得税を計算する

①減価償却費を算出する

まずは、減価償却費を計算してみましょう。

【計算方法】

物件の購入価格 × 0.9 × 0.015 × 経過年数

事例ケースを当てはめてみると、

3,000万✕ 0.9 × 0.015 × 10=405万

となります。

②課税譲渡所得を算出する

次に、課税譲渡所得を計算します。

【計算方法】

売却金額ー(物件の購入価格から減価償却費を引いた価格+購入時経費+売却時経費)

事例ケースを当てはめてみると、

3,500万ー(3,000万ー405万+0+150万)=755万

となります。

この事例ケースは課税譲渡所得が発生したということですね。

③譲渡所得税を算出する

課税譲渡所得が発生しているので、課税譲渡所得税を支払わなければなりません。

今回は所有期間が10年なので、税率は長期譲渡所得を採用することができます。

長期譲渡所得の所得税率は15.32%、住民税率は5%なので合計20.32%です。

課税譲渡所得の755万円に20.32%をかけあわせると、譲渡所得税は約153万という結果になります。

合計でかかる費用はいくら?

まとめると、今回の事例の売却でかかる費用は下記のとおりです。

  • 仲介手数料…約122万円
  • 印紙税・登記費用…約2~3万円
  • 譲渡所得税…約153万円

合計で277万円になります。

ただし、ここから譲渡所得税は減税措置を受けることができます。

費用を抑える方法

中古マンションを売却するには仲介手数料や税金などがこんなにかかるのか!と驚いた方も多いでしょう。

しかし、税金特別控除や特例の条件を満たせば、節税をすることができますよ。

譲渡所得が出た場合の節税方法

まずは、中古マンションを売却して利益が出た場合の節税方法をご紹介します。

控除や特例の種類は3種類あります。

  1. 3000万円の特別控除の特例
  2. 10年超所有の場合の軽減税率の特例
  3. 特定の居住用財産の買換え特例

それぞれの条件を確認し、該当するかどうか見てみましょう。

3000万円の特別控除の特例

まず代表的な控除は「3000万円の特別控除の特例」です。

3000万円特別控除とは、課税譲渡所得から3000万円控除を受けられる特例です。

要件の大事な部分は「売却した中古マンションは居住用住宅かどうか」です。

【計算方法】

課税譲渡所得=売却金額ー(購入価格+購入時経費+売却時経費)ー特別控除

課税譲渡所得が3000万円に満たない場合は、特別控除額は課税譲渡所得の金額が限度になります。

非常にメリットの大きい特例ですね。

所得期間の制限がないので、所有期間が5年以下で税金の高さに驚いた方も、定義に当てはまれば控除を受けられるので負担が軽くなりますよ。

10年超所有の場合の軽減税率の特例

次にご紹介する特例は、長く中古マンションを所有していた人にメリットがあるものです。

こちらの軽減税率は、不動産を譲渡した年の1月1日時点で不動産の所有期間が10年を超えている場合に適用される特例です。

居住用住宅という定義を満たすことが必要です。

課税譲渡所得が6000万円を超えるかどうかで軽減税率の数値は異なります。

課税長期譲渡所得金額 所得税 住民税
6,000万円までの部分 10% 4%
6,000万円を超える部分 15% 5%
参考:国税庁 https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm

中古マンションの所有期間が5年以上10年未満の場合の税率が合計20.32%なのに対し、10年を超えると14%と大幅に節税できることが分かります。

特定の居住用財産の買換え特例

次に、買い替えのために中古マンションを売却する場合の負担を減らす特例です。

特定の居住用財産の買換え特例の要件は、売却した中古マンションに居住していることや、新居の広さが建物50平米以上、土地500平米以下であることなどです。

居住期間は10年以上が条件です。

特例を受けると、譲渡益の課税を繰り延べることができます。

参考:国税庁 https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm

譲渡損失が出た場合の節税方法

中古マンションを売却したときに、利益が出るとは限りません。

残念ながら、不動産の売却金額が購入金額や経費を足し合わせた金額より安くなり、損失(譲渡損失)が出るケースもあります。

譲渡損失が出た場合も、要件に当てはまれば控除を受けられます。

譲渡損失の繰越控除の特例

中古マンションを売却して譲渡所得が出た場合(つまりプラスになった場合)は、所得税・住民税・復興特別所得税が課税されます。

一方、マイナスになってしまった場合は、売却した年のその他の所得と相殺して、所得税・住民税を控除してもらうことができます。

しかし、もし売った年の所得よりも譲渡損失の方が大きい場合は相殺しきれません。

そのような場合は、売った年の翌年~最長3年間の所得まで繰り越して差し引ける「繰越控除」を受けることができます。

つまり、中古マンションを売却した年と合わせて最長4年の間、所得税・住民税が最大でゼロになるのです。

所有期間が5年を超えることや、居住用住宅であることなどが条件です。

節税するためには確定申告が必要

中古マンションを売却して、利益が出た場合は確定申告が必要です。

また、マイナスになった場合も先ほどの特例控除の要件に当てはまる場合は、確定申告をしないと特例を受けることができません。

売却にかかる費用を大幅に減らすことができるので、条件に当てはまるかチェックしておきましょう。

【まとめ】中古マンション売却にはお金がかかるが確定申告で節税できる!

中古マンションの売却には、仲介手数料や様々な税金がかかります。

売却して利益は出た場合は、譲渡所得税、マイナスになった場合は所得税・住民税の控除を受けることができます。

確定申告を受けることで大幅に費用を抑えることができるので、条件に当てはまるかチェックしておきましょう!

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