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中古マンション購入~売却までの流れを解説!失敗しないための注意点も紹介

中古マンション購入~売却までの流れを解説!失敗しないための注意点も紹介

どちらの場合でも、人生何が起こるか分かりません。

中古マンションを購入するなら購入~売却までの流れを知っておくほうがよいでしょう。

記事では、中古マンションの購入~売却までの流れと、失敗しないための注意点を解説します!

中古マンションの購入

中古マンション購入の流れ

まず、中古マンション購入の流れを8つのステップでご紹介します。

①条件整理

まずはどんな中古マンションを購入したいのか条件整理をしましょう。

条件の例は以下のとおりです。

  • エリア
  • 価格
  • 築年数
  • 広さ
  • 間取り
  • その他条件(駐車場の有無や共用部、設備や買い物まわりなど)

特に重要なのは、エリアと予算です。

エリアの考え方は様々ですが、子どもの学区や夫婦の勤務先、実家へのアクセスのよさなどから検討する方が多いようです。

予算は生活に無理のない価格に設定します。

住宅ローンの借入額は、「毎月返せる額」からシミュレーションをすると分かりやすいです。

例えば住んでいる賃貸物件の月々の家賃(例:14万円)と変わらない支払額にしたい場合は、借り入れ可能金額は5472万円です。

※条件:変動金利0.415%、元利均等35年、月々14万円支払い

頭金、返済プランなどの条件によって変わってくるので、金融機関のシミュレーションサイトで条件を入れて算出してみましょう。

参考:https://kakaku.com/housing-loan/rate/
参考:https://www.hownes.com/loan/sim/index.html

②情報収集

条件が決まったら、不動産インターネットサイトで中古マンションを検索してみましょう。

希望のエリア、予算、間取りなどの条件を入れて検索すると、今販売されている中古マンションがずらっと出てきますよ。

もしくは、希望エリアにある不動産会社の店舗で相談をすると、販売されている中古マンションを紹介してくれます。

インターネットに載っていない物件情報を持っている可能性があるので、要チェックです。

③内覧

気になる中古マンションが見つかったら、内覧予約をします。

中古マンションを内覧するときは、不動産会社を通して内覧予約をします。

まだ売主が住んでいる場合も、すでに退去している場合もあります。

内覧のときには部屋の中だけでなく、共用部や周辺環境の確認も忘れないようにしましょう。

④購入申込み・条件交渉

購入したい中古マンションが見つかったら、購入申込みをします。

中古マンションは先着申込み順で、申込み後にキャンセルしても違約金などは発生しません。

必要な場合は価格や引き渡し時期などの条件交渉をします。

もちろん全てが叶うわけではありませんし、条件交渉をしているうちに他の人に購入されてしまうことあるので注意しましょう。

⑤住宅ローン事前審査

購入申込みの時に、住宅ローンの事前審査を申込みます。

不動産会社の提携金融機関に申込みをすることが多く、不動産会社の人が代行してくれることが一般的です。

住宅ローンの事前審査に落ちてしまうと、残念ながらその中古マンションは購入することができません。

⑦売買契約・重要事項説明

住宅ローンの事前審査が通ったら、いよいよ売買契約です。

売買契約の場は、購入する物件の売主、買主、不動産会社が同席します。

この時、不動産会社から重要事項説明を受けます。

物件の権利状況や面積、土地の状況などの説明になるので、疑問があったら質問するようにしましょう。

重要事項説明が終わったら、売買契約書に売り主、買い主の捺印をして、手付金を支払い、売買契約の完了です。

⑧住宅ローン申し込み

売買契約と同時に住宅ローンの正式契約を申し込みます。

仮審査で通過した金融機関に、より詳細な書類を提出し本審査をしてもらいます。

本審査の結果は1週間ほどで分かります。

⑨引き渡し

本審査が無事通過したら、決済と引き渡しです。

住宅ローンを組む金融機関で行われることが一般的です。

中古マンション購入の注意点

中古マンション購入の流れは理解できましたか?

中古マンションは新築マンションよりも物件のバラエティが様々なので、どうしても探す手間や知識が必要です。

次に、中古マンション購入において失敗しないための注意点をご紹介します。

注意点①リフォームやリノベーションをするなら担当者と現地見学を

中古マンションの場合、購入してリフォームやリノベーションをしたいという方も多いと思います。

この場合、現地見学はリフォーム(リノベ)会社の担当者も同席したほうがよいでしょう。

近年人気のフルリノベーションの場合、壁などを壊して間取りを変えたり、自分の好きなように内装を変えることができますが、物件によっては壁を壊せなかったり制限がある場合もあります。

カーペットや畳の床をフローリングに変えたいのに規約で変えられないというケースも。

素人目で見分けることは難しく、プロに現地を見てもらうほうが適切です。

リフォーム会社には工事費の見積もりを出してもらいましょう。

リフォーム費用も住宅ローンで借り入れしたい場合、見積もりが必要になります。

注意点②購入時や入居後の諸費用も試算しておく

中古マンションを購入するときには、物件価格は気にしていても、購入時の諸費用や入居後にかかる費用のことを忘れがちです。

中古マンションの場合は仲介手数料が発生するので、購入時の諸費用は物件価格の6~10%かかるといわれています。

諸費用の内訳は、不動産取得税や印紙税などの税金、仲介手数料など様々です。

4000万円の物件で240万円~400万円ほどかかるので、あらかじめ予算として組んでおくことが大切です。

また、中古マンションの場合、入居後には管理費・修繕積立金が毎月発生します。

車を利用する場合は駐車場代もかかります。

住宅ローンの返済にプラスして支払うことになるので、総額で毎月支払えるか検討しておくことが大切です。

注意点③売却前提なら資産価値性をチェックする

中古マンションを購入する人のなかには、住み替え前提でいずれは売却したいという人も多いでしょう。

売却前提ならば、「売れるマンション=資産価値が下がりにくいマンション」を購入することが大切。

不動産は築年数とともに資産価値が下がり、価格も値下がりしていくのが一般的。

しかし、売れるマンションの条件に合った中古マンションなら、買った値段で売れることも。

資産価値性が下がりにくいマンションの条件は以下の通りです。

  • 立地(人気のエリア、希少エリア、再開発、駅徒歩分数など)
  • 管理体制(有人管理、管理組合、定期的な修繕履歴など)
  • 間取りや階層(幅広い層に人気の間取り・広さ、階層など)

中古マンションの売却

住み替えなどを理由に中古マンションを売却する場合、不動産会社に仲介してもらうのが一般的です。

中古マンション売却の流れと注意点をご紹介します。

中古マンション売却の流れ

中古マンション売却の流れを8つのステップでご紹介します。

①情報収集

まずは売却したい中古マンションの価格相場を調べましょう。

相場は不動産インターネットサイトで簡単に検索することができます。

同じエリア・近い間取りや広さ(3LDK、70㎡など)・近い築年数で中古マンションを検索し、中古マンションの価格を調べます。

価格相場を知っておくと、大体どれくらいの査定価格がつくかイメージすることができます。

②書類準備

次に、査定や売却で必要な書類を集めます。

書類については後ほどご紹介します。

中古マンション売却に必要な書類は基本的に8種類です。

  1. 権利証、登記識別情報
  2. 登記簿謄本
  3. 間取り図
  4. 実印と印鑑証明
  5. 身分証明書
  6. マンションの利用規約
  7. マンションの維持費等の書類
  8. 固定資産税納税通知書

③査定

書類が集まったら、不動産会社に査定を依頼します。

査定の依頼方法は3種類あります。

  • インターネットサイトで不動産会社に一括査定
  • 不動産会社に連絡をして査定依頼
  • インターネットサイトのシミュレーターで簡易査定

インターネットで不動産会社に一括査定をする方法では、中古マンションの住所や築年数などの情報を入力すると、複数の不動産会社に査定を申し込むことができます。

1社ずつ依頼をすると手間がかかりますが、一括で申し込めるので効率的です。

不動産会社に連絡をして査定依頼をする方法では、購入したときの不動産会社や近所の不動産会社に依頼をするケースが多いです。

シミュレーションサイトで査定をする方法では、過去の取引実績から査定価格を算出するので、大体の相場を知るために利用します。

あくまで簡易査定なので、実際に不動産会社が査定をすると差が出る可能性もあります。

④媒介契約

査定価格に納得がいく不動産会社が見つかったら、媒介契約を結びます。

媒介契約は「専任媒介契約」「一般媒介契約」に分かれます。

「専任媒介契約」は1社のみに依頼する契約で、後者は複数社に依頼する契約です。

1社のみと契約をする「専任媒介契約」は、契約期間が3ヶ月と限定されたり、売り主への定期的な報告義務があるため、不動産会社のモチベーションが高くなるというメリットがあります。

複数社と契約する「一般媒介契約」は、多くの人の目につくというメリットがありますが、他社が売却してしまうと利益が出ないため、モチベーションが低くなるとうデメリットもあります。

⑤売却活動

媒介契約が完了すると、中古マンションの売却活動が始まります。

不動産会社はレインズという不動産流通標準情報システムに登録をし、中古マンションの写真や間取り、築年数などの物件概要といった売却に必要な情報を不動産情報サイトに掲載します。

また、ターゲット層が住むエリアにチラシを投函したり店頭で案内して、内覧を募集します。

中古マンションの内覧予約が入ったら、不動産会社が売り主と日程調整をしてくれます。

⑥条件交渉

買い手が決まりそうになると、ほとんどの確率で発生するのが条件交渉です。

多いのは、値引き交渉やリフォーム依頼、引き渡し時期の相談など。

不動産会社を通して相談が入ります。

すぐに返答を迫られることが多いので、どこまでの価格なら妥協できるかはあらかじめ決めておく必要があります。

⑦売買契約・重要事項説明

無事売却が決まったら、売買契約の締結です。

中古マンションの売却が決まったら、不動産会社に仲介手数料を支払います。

仲介手数料は「売買価格×3%+6万円+消費税」が一般的なので査定価格でシミュレーションをしておきましょう。

⑧引き渡し

残債が残っていたら中古マンションの住宅ローンを完済して解約し、抵当権の抹消手続きを終え、引き渡しとなります。

中古マンション売却の注意点

中古マンションを売却するときには、査定や売却活動において売主も見極めが必要になります。

中古マンション売却における注意点をご紹介します。

注意点①査定は複数の不動産会社に依頼をする

中古マンション売却の際の査定は複数社に依頼をすることをおすすめします。

査定価格は会社によって差額が出ることがあります。

1社だけだと、査定価格の妥当性が分かりません。

複数社の査定価格を比較して、適切な査定価格を判断しないと、安売りをしてしまったり、販売価格が高すぎて内覧予約が入らないということになりかねません。

この際、不動産会社は最低でも大手で1社、地元不動産会社で1社には査定依頼をする方法がおすすめです。

大手不動産会社は直接来店できる店舗があるという強みがありますし、地元不動産会社はチラシ配布エリアやコネクションという強みがあります。

不動産会社によって査定価格は異なり、どのような売却方法があるのか情報を得られるチャンスでもあるので、複数社査定依頼をするのがおすすめです。

もちろん、査定の費用は無料です。

注意点②物件のセールスポイントはアピールする

不動産会社はプロなので、売主は何も伝えなくても売ってくれると思っていませんか?

実はその考えもったいないです!

中古マンションの住み心地は、実際に住んでいた人が一番分かっています。

例えば、「最寄りのスーパーはお魚が美味しくて安い」「学区の小学校は区内でも人気の小学校」「春になるとリビングから桜が見える」「子育て世帯も多く子どもも住みやすい」など、実際に暮らしていないと分からないことがあります。

査定価格が高くなったり、売却活動におけるセールストークになるので、積極的にアピールをしましょう。

注意点③売却はマーケットが活発になる時期を狙う

中古マンションの売却には、適した時期があります。

それはマーケットが活発になる1~3月です。

年度変わりである4月に向けて、特に子どもがいる家庭は住まい探しをする時期が1~3月なのです。

中古マンションを売却するなら、この時期を狙って売出し準備を始めるのがおすすめです。

【まとめ】理想の物件を購入し、高く売るためには流れや注意点を抑えておこう

中古マンション購入~売却までの流れや注意点はつかめましたか?

中古マンションは物件のバリエーションが多彩な分、新築よりも探す手間がかかります。

その分、他にない理想の物件に出会うことができるのが中古マンションです。

中古マンションを購入したり売却するときには、不動産会社任せにせず、自分でも流れや注意点を理解しておくことが大切です。

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