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中古マンション購入に失敗しないためのポイント7つと契約の流れ

中古マンション購入に失敗しないためのポイント7つと契約の流れ

中古マンションを購入するときには、失敗しないように注意をしなければいけないポイントがいくつかあります。

今回は中古マンション購入に失敗したくない!という方のために、中古マンションの物件選びのポイントと契約までの流れをご紹介します。

中古マンション購入に失敗しないためのチェックポイント

一生で一番大きな買い物、絶対に後悔したくないですよね。

しかし初めて物件を探す場合は、どこをチェックしたら分からないことも。

まずは中古マンション購入に失敗しないための物件選びのチェックポイントを7つご紹介します。

①耐震性がある物件かどうか

常に地震の心配がある日本。

家族の命を守るためにも、築年数が経過している中古マンションの耐震性は重視して購入した方がよいしょう。

簡単に中古マンションの耐震性を判断できる基準の一つは「新耐震基準であるかどうか」です。

耐震基準とは、建物が地震に耐えられるかどうかという基準のことですが、1981年以前の基準が「旧耐震基準」、以降のものが「新耐震基準」になります。

旧耐震基準は震度5の地震で倒壊しないというのが基準でしたが、新耐震基準はよりハードルの高い震度6~7にも耐えられるという基準になりました。

つまり、建築が1981年以降の中古マンションを購入することで、耐震性はひとまずクリアーできるということです。

②物件価格以外にかかる諸費用はどうか

中古マンションを検索する時に、気になるのは物件価格ですよね。

しかし、マンションの場合月々の支払いは住宅ローンだけではありません。

  • 管理費
  • 修繕積立費
  • 駐車場代、駐輪場代

などがかかります。

管理費とは、管理人や清掃員の人件費、防犯カメラなどの共有設備の点検などに使われる費用です。

物件の専有面積によって管理費の金額は変わるので、物件ごとに管理費が異なる場合もあります。

修繕積立費は中古マンションの大規模修繕などのために積み立てる費用です。

どちらも物件の資産価値に影響する大事なお金ですが、合わせると月々1万~3万円ほどになります。

住宅ローンと諸費用を月々支払えるかどうか試算するようにしましょう。

③騒音はどうか

お隣や道路の騒音は、購入後によく後悔するポイントです。

物件内覧のときには聞こえる音も確認しましょう。

内覧は日中に行われることが一般的ですが、もし可能だったら夜も物件周りの様子を確認することをおすすめします。

車の音や飲食店の音がうるさくないか実際に歩いてみるとよいでしょう。

④管理の質はどうか

管理の質を見極めるポイントは、物件の共有設備が整っているかです。

例えば、

  • 物件の顔であるエントランスは清掃されているか
  • ゴミ捨て場はマナーが守られて捨てられているか
  • 管理人さんは常駐しているか、挨拶をするか

というポイントがあります。

また、エントランスの掲示板には住人のマナーや管理の様子が映し出されています。

  • 期限切れになった張り紙が貼られていないか
  • 騒音トラブルやゴミ捨てマナーについて書かれていないか

などを確認してみるとよいでしょう。

⑤周辺の建築計画があるか

中古マンションを購入したあとに、物件の前に高い建物ができてしまった!という失敗談も。

購入前には周辺エリアの建築計画を確認しておきましょう。

自治体のホームページでは建築計画を後悔しています。

個人ブログでも載せている人がいるので、検索してみましょう。

⑥リフォームやリノベーションができる物件か

近年、中古マンションを購入してリノベーションをするのが流行っています。

物件を広々とした1LDKやワンルームに間取りを変えたり、自分好みにできるメリットも。

しかし、物件の選び方は注意が必要です。

水回りや間取りを変えられるかは、中古マンションの構造によって決まります。

また、物件によっては床はカーペットという条件があり、フローリングに変えることが承認されないうケースも。

リノベーションできるかどうかは、リノベーション業者でないと難しくて判断ができません。どうしてもどうしてもリノベーションをしたいという方は、まずはリノベーション業者を探し、一緒に内覧するようにしましょう。

⑦周辺環境はどうか

物件の内覧は、不動産会社の車で行くことが多いです。

そのため住んでみたら歩きにくかったり、車通りが怖いということも。

おすすめは、内覧時に物件周辺を住人の気持ちで散策してみることです。

  • スーパーの価格はどうか
  • 子供の通学路は安全か
  • 物件から駅までの道は安全か

などを確認してみるといいでしょう。

小さいお子様がいる方は、ベビーカーが押しやすい道か、駅はエレベーターがあるかもチェックすることをおすすめします。

契約までの流れ

次に、中古マンションを契約するまでの流れをご紹介します。

ステップは大きく分けて7つです。

①エリア、予算などの条件を決める

まずはどこのエリアに住みたいか、購入予算はいくらまでにするかを決めましょう。

予算は生活に無理のない金額にします。

住宅ローンの借入額は、「毎月返せる額」からシミュレーションをすると分かりやすいです。

例えば住んでいる賃貸物件の月々の家賃(例:14万円)と変わらない支払額にしたい場合は、借り入れ可能金額は5472万円です。

※条件:変動金利0.415%、元利均等35年、月々14万円支払い

頭金、返済プランなどの条件によって変わってくるので、金融機関のシミュレーションサイトで条件を入れて算出してみましょう。

参照:https://kakaku.com/housing-loan/rate/
参照:https://www.hownes.com/loan/sim/index.html

②インターネット検索や不動産会社で物件探し

条件が決まったら、SUUMO(スーモ)やHOME'S(ホームズ)などの不動産情報サイトで中古マンションを検索します。

希望のエリア、予算、間取りなどの条件を入れて検索すると、今販売されている中古マンションがずらっと出てきますよ。

もしくは、不動産会社に中古マンションを探してもらうという手もあります。

希望エリアにある不動産会社の店舗で相談をすると、条件に合った物件を提示してくれます。

インターネットに載っていない物件情報を持っている可能性があるので、要チェックです。

気になった物件は気軽に内覧予約をしましょう。

③購入申込み、条件交渉

購入したい物件が見つかったら、購入申込みをします。

引き渡し時期を変更したい場合、リフォームをしてもらいたい場所がある場合、値引き交渉をしたい場合は、この時に不動産会社を通して条件交渉をします。

もちろん全てが叶うわけではありませんし、条件交渉をしているうちに他の人に購入されてしまうこともあります。

どうしても譲れない部分は、節度を守って条件交渉をしてみるのもよいでしょう。

④住宅ローン事前審査

購入申込みの時に、同時に住宅ローンの事前審査を申込みます。

不動産会社の提携金融機関に申込みをすることが多く、不動産会社の人が代行してくれることが一般的です。

住宅ローンの事前審査に落ちてしまうと、残念ながらその中古マンションは購入することができません。

⑤売買契約

住宅ローンの事前審査が通ったら、いよいよ売買契約です。

売買契約の場は、購入する物件の売り主、買い主、不動産会社が同席します。

この時、不動産会社から重要事項説明を受けます。

物件の権利状況や面積、土地の状況などの説明になるので、疑問があったら質問するようにしましょう。

重要事項説明が終わったら、売買契約書に売り主、買い主の捺印をして、手付金を支払い、売買契約の完了です。

⑥住宅ローンの契約

売買契約と同時に住宅ローンの正式契約を申し込みます。

仮審査で通過した銀行に、より詳細な書類を提出し本審査をしてもらいます。

本審査の結果は1週間ほどで分かります。

⑦決済、引き渡し

本審査が無事通過したら、決済と引き渡しです。

住宅ローンを組む金融機関で行われることが一般的です。

司法書士も同席し、登記手続きの委任も行われます。

登記が済めば、晴れて物件は買い主のものとなります。

中古マンション購入にかかる費用

中古マンション購入には、物件価格の1割ほどの費用がかかるといわれています。

手数料など

  • 仲介手数料…物件価格の3%+6万円(消費税別)
  • 融資事務手数料…住宅ローン手続きにかかる手数料
  • 住宅ローン保証料…返済できなくなったときの保証料
  • 団体信用生命保険料…住宅ローンを組む時に加入する保険。通常は金利に含まれている
  • 火災保険料…保険会社や保証内容により異なる
  • 登記手数料…物件の所有権や抵当権の登記手続き費用

税金

  • 印紙税…売買契約、住宅ローン契約にそれぞれ課税される
  • 登録免許税…登記登録に対する税金
  • 固定資産税…評価額に応じて購入後毎年納める税金
  • 都市計画税…都市計画区域内に物件を購入する場合
  • 不動産取得税…購入後一度だけ

足立区の中古マンション購入のポイント

足立区の中古マンション購入を検討している方に向けて、「相場」「トレンド」の2つの観点からポイントをご紹介します。

中古マンションの相場

足立区内の中古マンションの相場は下記のとおりです。

価格高騰が続いている都内の中では、比較的安い傾向があります。

中古マンションの築年数別平均価格

築年数 平均価格(専有面積:70m²の場合)
1~3年以内 4,390万円
3~5年以内 -万円
5~10年以内 3,752万円
10~15年以内 2,727万円
15~20年以内 2,927万円
20年以上 2,763万円
参照:ライフルホームズ https://www.homes.co.jp/mansion/chuko/tokyo/adachi-city/price/

トレンド

下町要素が強かった足立区ですが、北千住駅の再開発などが進み、新しい流れも生まれています。

西口の「千住一丁目地区第一種市街地再開発事業」では、建物が密集して防災上危険とされていたエリアを再開発することにより、地上30階、地下1階、高さ約110mという足立区初の高さ100mを超える超高層ビルの建築が予定されています。

参照:三菱地所レジデンス https://www.mec-r.com/news/2017/2017_1120.pdf

価格が東京23区の中でもお手頃感がある足立区ですが、都心に出やすく人気の千代田・常磐緩行線沿線の物件は中古マンションでも人気があります。

また、売却中の中古マンションを検索してみると、ファミリータイプの物件も多く出てくるので、お子様がいるご家庭にもおすすめのエリアです。

まとめ

中古マンションの購入を失敗しないためには、内覧の時に物件をじっくり見ることがポイントになります。

内覧は1度でなく何度もできるので、納得がいくまで確認するようにしてくださいね。

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