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中古マンション購入にかかる費用はいくら?なるべく安く抑える方法

中古マンション購入にかかる費用はいくら?なるべく安く抑える方法

最近、中古マンションをあえて希望して購入する人が増えています。

以前は「マイホームは新築でないと!」という風潮でしたが、新築マンションの建築費が高騰したことや、リノベーションがテレビや雑誌記事などで注目されていることもあり、中古マンションの良さが浸透してきました。

しかしながら、中古マンションの難点は「購入時の費用が分かりにくいこと」

中古マンションは新築マンションと異なり、仲介手数料などの諸費用が細かくかかります。

また、物件価格も築年数・広さ・エリアなどによって様々なので、相場が分かりにくいという難しさもあります。


今回は、中古マンションを購入する際の費用を、

  1. 物件価格
  2. 諸費用

の2つに分けて解説。中古マンションの購入費用を抑えるための方法もお伝えします!

中古マンション物件価格の相場

まず、中古マンションの物件価格の相場を見てみましょう。

首都圏 中古マンション成約状況(万円、㎡)
築年数 価格 面積 ㎡単価 60㎡あたり価格 築0~5年の 60㎡あたり価格を 100としたときの比較
築0~5年 5 411 66.83 80.96 4 858 100%
築6~10年 4 602 67.62 68.06 4 084 84.07%
築11~15年 4 242 70.04 60.56 3 634 74.80%
築16~20年 3 716 70.42 52.77 3 166 65.18%
築21~25年 2 528 65.32 38.7 2 322 47.80%
築26~30年 1 697 57.19 29.68 1 781 36.66%
築31年~ 1 815 57.25 31.7 1 902 39.16%
参照:http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201902.pdf

2019年に成約した首都圏の中古マンションの築年数ごとの物件価格や面積をデータにしました。

いわゆる築浅と呼ばれる築10年以内の中古マンションは、60㎡あたりに換算すると築0~5年で4,853万円、築6~10年で4,084万円です。

価格が下がってくるのが築21年以降で、2,322万円で、築0~5年と比較すると、半額を切ります。

中古マンションは築年数が経てば経つほど物件価格は安くなり、特に築21年以降は大幅に下がる傾向があります。

もちろん、希少価値性の高い中古マンションなどは別です。

中古マンション購入時に必要な諸費用

中古マンション購入時には物件費用とは別に諸費用がかかります。住宅ローンを組める物件費用と異なり、諸費用は現金で支払うことが多く、まとまった金額を用意しておく必要があります。

諸費用は、

  • 新築マンション:物件金額の3~7%
  • 中古マンション:物件金額の6~10%

が相場と言われています。

中古マンション購入時のほうが諸費用が高いのは、仲介手数料がかかるためです。

ただし仲介が入らない場合は、中古マンションにおいても手数料がかからないため、費用がかかりません。

不動産業者と取引する場合であっても、業者が所有している物件を購入する場合であれば手数料がかからない分、安く済みます。

実際に弊社ワイズホームでも物件を所有しており、そちらをご購入して頂くお客様には手数料を頂いておりません。

【売買契約時の諸費用】

仲介手数料

仲介手数料は仲介会社(不動産会社)に支払う手数料です。

中古マンションを探したり、住宅ローンの代行をしたり、契約関連の手続きに対する手数料です。

契約前に費用が発生することはなく、契約時に半分、引き渡し完了時に半分を支払うことが多いです。

仲介手数料は物件の金額や仲介会社によって幅がありますが、400万円以上の物件の場合、

仲介手数料 = (売買価格 × 3% + 6万円) + 消費税

と計算しておけばよいでしょう。

印紙税

中古マンション購入時の諸費用には様々な税金が含まれています。

売買契約書は課税対象の文書のため、規定金額分の印紙を契約書に貼って提出をします。印紙は郵便局で購入します。

購入する中古マンションの価格によって金額は変わり、3000万円~5000万円の場合は1万円です。

【決済・引き渡し時の諸費用】

印紙税

中古マンション購入時には住宅ローンを契約するのが一般的です。

住宅ローン契約書は課税対象の文書のため、契約書に印紙を貼って提出し、税金を支払います。

借入額が1000万円~5000万円の場合は2万円の印紙が必要です。

登録免許税

登録免許税は中古マンションを購入する場合のみかかる費用で、所有権の登記を移転する際にかかる税金のことです。

建物は固定資産税評価額の0.3%かかります。

司法書士の登記費用

登記手続きは司法書士が行います。報酬は様々ですが、10万円前後とみておきましょう。

固定資産税、都市計画税

固定資産税とは、所有する固定資産(住宅)に対して課せられる税金です。

土地・建物をその年の1月1日時点で所有している人に対して、5月~6月頃に自治体から納税通知書が届きます。

都市計画税は固定資産税とあわせて納付する税金で、都市計画法による市街化区域内にある土地・建物が対象となります。

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得した人が都道府県に支払う税金です。

計算方法は、

不動産取得税=課税標準額 × 4%

です。

融資手数料

住宅ローンを組む時に金融機関に支払う手数料です。2万円~5万円ほどが一般的です。

住宅ローン保証料

住宅ローン保証料とは、万が一住宅ローンの返済ができなくなった時に、住宅ローンの肩代わりを保証会社にしてもらうためのお金です。

支払先は銀行ではなく、保証会社です。住宅ローンの繰り上げ返済をすることで保証料は少しずつ戻ってきます。

団体信用生命保険料

住宅ローンを組む時には、必ず団体信用生命保険に加入しなければなりません。いわゆる団信(だんしん)です。

世帯主に万が一のことがあって住宅ローンを払えなくなったときに、残債を払わなくても済む保険です。

火災保険料

火災保険とは、火災や様々な災害から不動産を保証する保険です。住宅ローンを組む際には基本的には必須です。

火災だけが補償の対象となるイメージがありますが、台風や落雷などといった自然災害、水漏れや盗難など様々な損害も対象となります。

地震保険料

火災保険は地震は対象ではありません。地震による不動産の損害は地震保険が保証してくれます。

【引越し時の諸費用】

見落としがちですが、引越しの時や、入居後もかかる諸費用があるのです。

特に月々支払うものはシミュレーションしておかないと資金計画が変わるので、注意しましょう。

引っ越し代

大きな額だと引っ越し代ですね。移動距離、家財の量、時期によって変動します。

特に3月末、年末は引っ越しのピークになるので、価格が大幅に上がります。

インテリア、家電

住宅を購入したら、インテリアや家電も購入したい!という方も多いでしょう。ソファーやダイニングテーブル、ライトなどを購入する資金が必要です。

カーテンは全部屋分購入と高額になり、何十万にもなるケースも。予算にメリハリをつけて購入しましょう。

手土産、ご挨拶はがき代など

その他、引っ越しのご挨拶の際の手土産や、住所変更を知らせるご挨拶はがきなどの費用もかかります。

【入居後の諸費用】

引っ越し後には、毎月の住宅ローン以外に支払う諸費用があります。

管理費、修繕積立費

中古マンションの場合は、管理費や修繕積立費が発生します。

清掃や整備など中古マンションを管理するための管理費、定期的に行われる大規模修繕のための積立金があります。

物件によって異なりますが、1万円~5万円ほどと見てよいでしょう。

駐車場代、駐輪場代

車や自転車を持っている場合は、駐車場代・駐輪場代がかかります。駐車場代は1~3万円、駐輪場代は~500円あたりでしょう。

購入時の費用を抑える方法

中古マンションを購入するときには、物件価格と諸費用がかかることが分かりました。大きな買い物ですから、少しでも購入時の費用を抑えたいですよね。

ここからは、中古マンション購入時の費用を抑える方法をお伝えします。

物件価格を抑える方法

①築古物件も検討する

中古マンションを購入するときには、インターネットで「築○年以内」とフィルターをかけて検索しますよね。

その時一番人気なのが「築10年以内」だと言われています。

そのため、築10年以内はニーズが高く、値段も下がりにくいです。

一方、さきほどご紹介した中古マンションの築年数別物件価格を見ると、中古マンションは築21年を超えると半値を切ることが分かりました。

つまり、中古マンションの物件価格を抑えたいという方は、築21年以降のものを購入するのがおすすめです。

リフォームやリノベーションをすることで、外観は古くても中身は新築のような事例もたくさんありますよ!

②金利が低い住宅ローンを選ぶ

物件費用ではなく総支払費の観点ですが、やはり金利が低い住宅ローンを選ぶことは大切です。

一般的に店舗を持つメガバンクよりもネット銀行の方が金利は低い傾向があります。

不動産会社に薦められる金融機関や自分の知っている金融機関だけでなく、ネット銀行も視野にいれるとよいでしょう。

諸費用を抑える方法

①不動産業者所有の物件を購入する

通常不動産業者を仲介して物件を購入する場合、仲介手数料が数%取られてしまいます。

しかし、業者が所有している物件を購入する場合は仲介ではないので、手数料がかかりませんので、その分費用を削減することができます。

②引越し費用を節約する

引っ越し代は時期によってびっくりするほど変わります。時期によっては100万円を超えたというケースも。%取られてしまいます。

通常期(5~2月)の引越し料金は、4人家族で都道府県内移動(~50km未満)の場合、平均92,915円です。

一方、繁忙期(3~4月)の引越し料金は、同条件で平均115,248円です。

引っ越し代を節約するコツは以下の通りです。

  • 繁忙期は避ける
  • 平日に引っ越す
  • 時間指定をしない
  • 不用品は減らしておく、売却する
  • 家具・家電は直接引越し先に送る
  • 引っ越し会社に相見積りをとる

まとめ

中古マンションを購入する際には、物件費用と諸費用がかかります。

特に諸費用はまとまった現金が必要になるので、事前にシミュレーションしておきましょう。

中古マンションは新築マンションと違って、選び方や交渉の仕方で購入時の費用を抑えることができます。

幅広く物件を検討してて、お得に購入してくださいね!


弊社ワイズホームでは、都内足立区を中心に中古マンションの購入をご検討されているお客様の購入をサポートさせて頂いております。

仲介手数料のかからない弊社所有の物件もございますので、まずはお気軽にご相談ください。

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