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中古マンション売却の相場は?査定価格の決まり方や流れを紹介

中古マンション売却の相場は?査定価格の決まり方や流れを紹介

中古マンション売却のポイントは、ズバリ査定です。

でも、査定ってなんだか手間がかかりそうだし素人には妥当か判断できなそう…と思いませんか?

査定価格が妥当かどうかを判断するためには、自分で相場を知ることも大切。

記事では、中古マンションを売却するときの流れや、査定価格の決定要素や進め方、コツなどとともに、東京の中古マンションの売却相場も紹介します。

これさえ読めば、売却をスムーズに進められますよ!

売却の流れ

①情報収集

まずは売却したい中古マンションの価格相場を調べましょう。

相場は不動産情報サイトで簡単に検索することができます。

同じエリア・近い間取りや広さ(3LDK、70㎡など)・近い築年数で中古マンションを検索し、物件の値段を調べます。

相場を知っておくと、大体どれくらいの査定金額がつくかイメージすることができます。

②売却に必要な書類の準備

次に、査定や売却で必要な書類を集めます。

書類については後ほどご紹介します。

③不動産会社に査定依頼

書類が集まったら、不動産会社に査定を依頼します。

査定の依頼方法は3種類あります。

  • インターネットサイトで不動産会社に一括査定
  • 不動産会社に連絡をして査定依頼
  • インターネットサイトのシミュレーターで簡易査定

詳細はのちほどご紹介します。

④不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定金額に納得がいく不動産会社が見つかったら、媒介契約を結びます。

媒介契約は「専任媒介契約」「一般媒介契約」に分かれます。

「専任媒介契約」は1社のみに依頼する契約で、後者は複数社に依頼する契約です。

1社のみと契約をする「専任媒介契約」は、契約期間が3ヶ月と限定されたり、売り主への定期的な報告義務があるため、不動産会社のモチベーションが高くなるというメリットがあります。

複数社と契約する「一般媒介契約」は、多くの人の目につくというメリットがありますが、他社が売却してしまうと利益が出ないため、モチベーションが低くなるとうデメリットもあります。

⑤売却活動

査定がつき媒介契約が完了すると、中古マンションの売却活動が始まります。

不動産会社はレインズという不動産流通標準情報システムに登録をし、中古マンションの写真や間取り、物件概要といった売却に必要な情報を不動産情報サイトに掲載します。

また、ターゲット層が住むエリアにチラシを投函したり店頭で案内して、内覧を募集します。

中古マンションの内覧予約が入ったら、不動産会社が売り主と日程調整をしてくれます。

⑥条件交渉

買い手が決まりそうになると、ほとんどの確率で発生するのが条件交渉です。

多いのは、値引き交渉やリフォーム依頼、引き渡し時期の相談など。

不動産会社を通して相談が入ります。

すぐに返答を迫られることが多いので、どこまでの価格なら妥協できるかはあらかじめ決めておく必要があります。

⑦売買契約、物件引き渡し、売却完了

無事売却が決まったら、売買契約の締結です。

中古マンションの売却が決まったら、不動産会社に仲介手数料を支払います。

仲介手数料は「売買価格×3%+6万円+消費税」が一般的なので査定金額でシミュレーションをしておきましょう。

その後、残債が残っていたら中古マンションの住宅ローンを完済して解約し、抵当権の抹消手続きを終え、引き渡しとなります。

査定の進め方

売却の全体的な流れは把握できましたか?

次に、査定の進め方について詳しく解説します。

①査定依頼

査定の依頼方法は3種類あります。

  • インターネットサイトで不動産会社に一括査定
  • 不動産会社に連絡をして査定依頼
  • インターネットサイトのシミュレーターで簡易査定

まず、インターネットで不動産会社に一括査定をする方法です。

中古マンションの住所や築年数などの情報を入力すると、複数の不動産会社に一括で査定を申し込むことができます。

1社ずつ連絡先を探して、都度情報を伝えて依頼をすると手間がかかりますが、一括で申し込めるので効率的です。

依頼をしたあと、それぞれの不動産会社から連絡が入り、訪問日時などの調整をします。

つぎに、不動産会社に連絡をして査定依頼をする方法です。

中古マンションの場合、購入した不動産会社に連絡をする場合も多いでしょう。

この場合、不動産会社は中古マンションの状況を把握しているのでスムーズです。

ほかにも、近所の不動産会社を訪問して依頼をしたり、チラシ広告を見て連絡をするパターンもあります。

その都度中古マンションの情報を伝えることになるので、あらかじめメモでまとめておくと便利です。

最後に、インターネットのシミュレーションサイトで査定をする方法です。

過去の取引実績から算出するので、大体の相場を知るために利用します。

あくまで簡易査定なので、実際に不動産会社が査定をすると差が出る可能性もあります。

②訪問日時の調整

査定を依頼すると、不動産会社から訪問日時の調整の連絡が入ります。

なぜ訪問をするかというと、実際の中古マンションを見て、管理状況や専有部の状況などを確認して正確に査定するためです。

③現地調査・必要書類確認

中古マンション売却に必要な書類は基本的には8種類です。

  1. 権利証、登記識別情報
  2. 登記簿謄本
  3. 間取り図
  4. 実印と印鑑証明
  5. 身分証明書
  6. マンションの利用規約
  7. マンションの維持費等の書類
  8. 固定資産税納税通知書

その他、売却が決まったら必要な書類などもありますが、都度不動産会社が案内をしてくれるので安心してください。

現地調査では、不動産会社の人が中古マンションの専有部や共用部をチェックします。

後々のトラブルに発展する可能性があるので、質問には正直に答えましょう。

特に、リフォームをした箇所や、不具合が発生している箇所は正直に話した方がよいです。

④査定価格の報告

1週間ほどで査定価格が分かります。

査定価格の根拠は説明義務があるので、聞いてみましょう。

査定価格に納得したら、媒介契約を結びます。

査定価格の決定要素とは?

中古マンションの売却や査定の流れはつかめましたか?

では、査定価格はどのようにして決まるのでしょうか。

査定価格の決定要素を知っておくことで、高く売却できる可能性があります。

チェックしておきましょう。

①立地や周辺環境

まずは、中古マンションの立地や周辺の環境は査定価格に大きく影響します。

マンションは駅近などの利便性を求めて購入する人が多いため、立地は重要です。

駅徒歩分数は、10分以内の物件のほうが相場が高くなります。

これは、不動産インターネットサイトで「駅徒歩10分以内」と条件を指定して検索する人が多いためです。

また、周辺環境では、小中学校や幼稚園・保育園が近くにあるかどうかや、スーパーなどの買い物環境が充実しているかも影響します。

②建物

中古マンションの建物の状況も査定価格に影響します。

中古マンションの劣化具合や、修繕履歴などもチェックします。

また、中古マンションは耐震性を気にする人も多いです。

中古マンションの耐震基準は、「新耐震基準」「旧耐震基準」に分かれます。

1981年以降に建てられた「新耐震基準」のほうが耐震性が高いため、相場も高く出る傾向があります。

③専有部の状況

専有部である室内の状況では、特に玄関・水回り・収納をチェックします。

これらは購入者がよく気にする箇所です。

もし壊れている箇所があったら、業者に依頼をして直しておきましょう。

収納などの使い勝手は、住んでいる人が一番分かります。

優れているポイントがあれば、積極的に不動産会社に伝えるようにしましょう。

売却活動におけるセールストークに繋がるかもしれません。

④共用部の状況

共用部の管理が行き届いているかや、設備のグレードも査定価格に影響します。

例えば、近年人気の高い宅配ボックスがついているかや、エントランスがオートロックかどうかなど、今のニーズに合っているかは重要です。

共用部の清掃がされていなかったり、設備が壊れている場合は査定金額や今後の売却に影響する可能性があるので、管理会社に連絡をしましょう。

⑤管理体制

「中古マンションは管理を買え」という言葉があるほど、管理体制の良し悪しは資産価値において重要です。

管理人がいるかどうか、メンテナンスや清掃は行き届いているかどうかは、共用部をまわりながら確認します。

また、マンション健康状況を確認するために、修繕積立金のストック状況や修繕履歴も管理会社から取り寄せて閲覧します。

管理が行き届いている中古マンションは、相場が高くなる可能性があります。

⑥住戸の配置

中古マンションは、階数も相場に影響します。

低層階よりも高層階、さらに最上階のほうが相場は高くなりますが、広いルーフバルコニーや専用庭があると、低層階でもアピールポイントになります。

また、眺望や方角、日当たりなどもチェックします。

日当たりは時間によっては不動産会社が見られない可能性があるので、実際の住心地を伝えるとよいでしょう。

東京の中古マンション売却相場

中古マンション売却において、相場を知ることは大切です。

では、東京の中古マンションの売却相場はどうなのでしょうか。

レインズのリリースによると、2019年1~3月の東京の中古マンション売却価格は以下のとおりです。

㎡単価(万円) 70㎡換算価格(万円) 専有面積(㎡)
~築5年 94.4 6608 64.9
~築10年 87.9 6153 62.3
~築15年 73.3 5131 65.8
~築20年 71.3 4991 67.6
~築25年 57.1 3997 62.5
~築30年 47.2 3304 51.7
築30年~ 48.8 3416 51.9
平均 70.3 4921 61.1
参考:http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201904_2.pdf

東京都内の中古マンションの売却価格は、70㎡に換算すると平均で4921万円

築年数が経過するごとにマンションの価格は下がりますが、特に築15年以降から下がる傾向があります。

築10年までは新築同等の価格で売却されています。

また、2013年~2019年の推移で見てみると、年々東京の中古マンションの売却価格は上昇しています。

2013年には70㎡換算価格が3491万円でしたが、2019年には5573万円まで上昇しており、中古マンションのニーズが高まっていると考えられます。

参考:https://www.kantei.ne.jp/report/c201911.pdf

査定のコツを抑えておこう

中古マンション売却における査定にはコツがあります。

コツを抑えておくことで、適切な査定価格をつけてもらえたり、売却がスムーズに進むメリットがあるのでチェックしておきましょう!

コツ①査定は複数社に依頼をする

中古マンション売却の際の査定は複数社に依頼をすることをおすすめします。

会社によって、査定価格に差が出ることがあります。

1社だけだと、査定価格の妥当性が分かりません。

複数社の査定価格を比較して、適切な査定価格を判断しないと、安売りをしてしまったり、販売価格が高すぎて内覧予約が入らないということになりかねません。

この際、不動産会社は最低でも大手で1社、地元不動産会社で1社には査定依頼をする方法がおすすめです。

大手不動産会社は直接来店できる店舗があるという強みがありますし、地元不動産会社はチラシ配布エリアやコネクションという強みがあります。

不動産会社によって査定価格は異なり、どのような売却方法があるのか情報を得られるチャンスでもあるので、複数社査定依頼をするのがおすすめです。

もちろん、査定の費用は無料です。

コツ②事前に周辺の相場を調べておく

査定を依頼する前に、中古マンション周辺の価格相場を調べておくことも大切です。

これは、査定価格の妥当性を判断するためです。

周辺の価格相場は不動産情報サイトで簡単に検索することができます。

同じエリア・近い間取りや広さ(3LDK、70㎡など)・近い築年数で中古マンションを検索すると、大体の相場を知ることができます。

コツ③買い手の気持ちでアピールする

査定のときは売主は何もすることがないと思っていませんか?

そんなことはありません。

中古マンションの住み心地は、実際に住んでいた人が一番分かっています。

例えば、「最寄りのスーパーはお魚が美味しくて安い」「学区の小学校は区内でも人気の小学校」「春になるとリビングから桜が見える」「子育て世帯も多く子どもも住みやすい」など、実際に暮らしていないと分からないことがあります。

査定価格が高くなったり、売却活動におけるセールストークになるので、積極的にアピールをしましょう。

コツ④査定価格が高い不動産会社には根拠を聞く

中古マンションを売却するなら、査定価格は高いほうがよいですよね。

一番査定価格が高い不動産会社を選ぶという決め方も間違いではありませんが、必ず査定価格の根拠を聞くようにしましょう。

契約をしたいだけで高く査定を出している可能性もあります。

なぜその査定価格なのか、周辺の中古マンションよりも高い・低い理由はなにか、どのように売却をする計画なのか遠慮なく聞いてみましょう。

【まとめ】中古マンションを売却するときには事前に相場を調べて複数社に査定を依頼しよう

中古マンション売却における査定では、いくつかコツがあります。

大切なのは、売主である自分も査定金額の妥当性を判断できるようにしておくこと。

事前に周辺の中古マンションの相場を調べておくことと、複数の不動産会社に査定依頼をすることが大切です。

コツを抑えて、大切な中古マンションを高く・早く売却できるようにしましょう!

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