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中古マンションを購入するときの注意点とは?資産価値や諸費用などを解説

中古マンションを購入するときの注意点とは?資産価値や諸費用などを解説

住宅の購入は一生に一度という人がほとんど。

高い買い物なので、絶対に失敗したくないですよね。

今回は中古マンションを購入する時の注意点を紹介。

中古マンションならではのお金や選び方に関する注意点を解説します。

すでに中古マンションを探している人でも意外と知らなかった!ということもあるので、注意点をよくチェックして理想の物件を手に入れましょう。

中古マンション購入時の注意点~お金編~

物件価格の妥当性を見極めよう

中古マンションを不動産インターネットサイトなどで探してみると、バラエティーの多さに戸惑う人も多いでしょう。

間取りや階数によって価格が分かりやすい新築マンションと異なり、中古マンションは1住戸ごとの販売のため、築年数・広さ・エリア・リノベーションの有無などによって価格のバリエーションが豊富です。

購入する物件は安いに越したことはありませんが、中古マンションの場合は異様に安い場合注意が必要です。

管理体制がよくなかったり、老朽化が激しかったりと、状態がよくない可能性も。

そのため、購入したいエリアの中古マンションの価格相場を把握しておく必要があります。

不動産インターネットサイトで、希望するエリア・築年数・広さなどを入力して検索すると、該当する物件が出てきます。

チェックしてみると大体の相場が分かってくるので、希望のエリアが決まったら調べてみましょう。

物件費用以外に諸費用がかかる

中古マンションを購入するおときには、物件費用以外にかかるお金があります。

それを「諸費用」といいます。

諸費用は

  • 新築マンション=物件金額の3~7%
  • 中古マンション=物件金額の6~10%

が相場です。

注意点としては、中古マンションの方が諸費用が高いということ。

これは中古マンションは仲介手数料がかかるためです。

諸費用の内訳は、仲介手数料、登記費用に加えて、印紙税や不動産取得税などの税金です。

さらに、中古マンションの場合は固定資産税・都市計画税という税金や、管理費・修繕積立費というマンションに支払うランニングコストがあります。

諸費用の注意点は、初期費用としてあらかじめ用意しておく必要があるということです。

いざ購入する物件が出たときに慌てずに用意できるようにしておきましょう。

リノベーションしたい場合はリノベ・リフォーム前物件を選ぶ

近年、築古の中古マンションを安く購入して、リノベーションをする人が増えてきます。

リノベーションによって間取りや内装を自分好みにすることができたり、新築同様にすることもできるので、人気が高まっているのです。

リノベーションを前提で中古マンションを探す場合は注意点があります。

それは、リノベ前・リフォーム前物件を購入するということ。

リノベーションやリフォームをすることで部屋は綺麗になり売りやすくなりますが、その分費用が高くなります。

リノベーションをするときに壊してしまうのであればもったいないので、まだ手を加えていない中古マンションを探すようにしましょう。

中古マンション購入時の注意点~選び方編~

不動産会社は複数社が正解

中古マンションを探すときのコツは、「徹底的に情報収集をすること」です。

よい中古マンションは、あっという間に売れてしまいます。

そのため、鮮度のよい網羅的な情報を常に仕入れておかなければいけないのです。

一番簡単な方法は不動産インターネットサイトでの検索です。

しかし実はこの方法だけでは情報は網羅できないという注意点も。

なぜなら、中古マンションは売主の都合でインターネットに掲載しない物件も一定数存在するからです。

そのため、インターネットサイトだけに頼らず、不動産屋にも情報をもらいに行くのが中古マンション選びの注意点です。

不動産屋には①大手不動産屋 ②地場不動産屋 の2種類があります。

大手不動産は全国のネットワークを持っているため、エリアが絞り込まれていない方によいでしょう。

一方、地場不動産屋は大手も持っていないような地元の情報を持っていることがあるので、エリアを限定した選び方をしている方によいでしょう。

大手と地場の不動産会社どちらも最低1社は依頼をしてみるのがおすすめです。

資産価値性をチェック

今は一生住むつもりで中古マンションを探していても、いつか転勤などによって売却することになるかもしれません。

中古マンション選びでの注意点は、資産価値性を確認することです。

中古マンションの資産価値性が決まるポイント例は以下の通りです。

  • 立地のよさ
  • 街の将来性
  • 人口の多さ
  • ニーズの多い広さ、間取り

簡単に言うと、「資産価値性=その中古マンションを購入したいと思う人がどれだけいるかどうか」です。

例えば、駅徒歩分数にも注意点があります。

中古マンションを検索するときの条件に駅徒歩分数がありますが、「駅から徒歩10分以内」と選択する人が多いです。

そのため、駅近物件の方が資産価値性は高く、特に駅徒歩10分以内の物件にするのは賢い選び方です。

さらに、その街が再開発や新駅などで人口が増えていくと、ニーズが高まります。

売却を視野に入れる場合、間取りや広さにも注意点があります。

特殊な間取りは好みが分かれるため、幅広い人が購入したいと思う間取りや広さを選んだ方がよいでしょう。

耐震性をチェック

中古マンションを買うなら、耐震性は確認した方がよいでしょう。

中古マンションの耐震性を評価する一つの指標は、「新耐震基準」であるかどうかです。

1981年以前に建てられたマンションは「旧耐震基準」、以降のマンションは「新耐震基準」になります。

新耐震基準の方が厳しい基準になるため、地震などの災害リスクには対応できると考えてよいでしょう。

さらに、新耐震基準の物件の方が住宅ローンの審査が通りやすかったり、税金控除などのメリットもあります。

ただし、旧耐震基準だからといって丈夫に作られていないというわけではなく、物件ごとの作りや管理によって異なります。

一つの指標として考えてみるとよいでしょう。

また、日本に住んでいる以上、リスクは地震だけではありません。

近年は大雨や暴風雨による水害も増えています。

水害に関しては国土交通省が公開しているハザードマップを見てみましょう。

ハザードマップには、台風や津波などによるリスクを地図上で見ることができます。

注意点としては、意外な地域が危険地域だということ。

「近くに水辺がないから大丈夫」と思い込まずに、一度は確認することをおすすめします。

管理体制は売却時にも影響する

「中古マンションは管理を買え」という言葉があるのはご存知ですか?

内覧時には部屋の中ばかりを気にしてしまいがちですが、もっと大切なのは管理体制を見ることです。

中古マンションにおいて管理が行き届いているかが非常に大事。

内覧時に目で見える管理体制は、清掃が行き届いているかです。

エントランス、駐輪場、ゴミ捨て場は必ず見学をしましょう。

このような共用部にゴミが散乱していたり、整備ができていないということは、管理が行き届いていないということです。

また、エントランスの掲示板も見てみましょう。

騒音やトラブルに関する張り紙がしてある場合は注意が必要です。

マンションの管理組合が機能しているかどうかも大切です。

内覧時には管理組合の議事録や活動計画表を見せてもらうとよいでしょう。

管理体制の良し悪しは将来の売却や長く住めるかどうかにも影響するので、しっかり見極めましょう。

【まとめ】

中古マンションの購入を失敗しないためには、様々な注意点があります。

注意点どれにも共通しているのは、情報収集をしっかりするのが大事ということ。

インターネットサイトだけでなく不動産会社に物件情報をもらいに行ったり、内覧時にチェックしたりと、ぜひ鮮度のよい情報を収集してみてください。

次第に目が肥えてよい中古マンションの見極めができるようになってきますよ。

注意点を把握して、理想の中古マンションを見つけましょう!

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