中古マンションは築何年が買い時？築年数ごとの価格・耐震性などから検証

中古マンションを購入しようと考えたときに、「築何年の物件を購入するのがベストなのだろう？」と疑問を持つ方も多いでしょう。

なんとなく「購入するなら築浅！」と思っている方は、もったいないかもしれません。

築年数ごとに価格・耐震性・広さ・設備などのバリエーションが様々なのが中古マンション。

今回は、価格推移・耐震性などから、中古マンションは築何年が買い時なのか検証してみましょう。

中古マンション築年数ごとの価格

狙い目は築何年？データで見る築年数ごとの価格推移

建物は経年劣化していくため、築年数が古くなるごとに価格が下がっていきます。

ビンテージマンションのように築年数が古い物件でも資産価値が高い中古マンションや、再開発などにより資産価値が上昇する中古マンションもあるので一概にはいえませんが、一般的には築年数ごとに価格は下がります。

実際の価格推移のデータを見てみましょう。

	㎡単価	70㎡換算価格
～築5年	101.9	7133
～築10年	92.7	6489
～築15年	78.4	5488
～築20年	67.3	4711
～築25年	59.9	4193
～築30年	47.7	3339
築30年～	47	3290

参考：http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201910_2.pdf

2018年の東京都の中古マンションの価格を70㎡あたりに換算してみると、築5年では7133万円とほぼ新築並みの価格です。

築10年までは下がり幅が少なく、築25年では半値近くまで下がります。

以降はほぼ横ばいです。

つまり、中古マンションの価格が底値近くまで下がるのは築20～25ということです。

売却の時損失が少ないのは築20年以上

底値近くで購入し、以降価格はほぼ変わらないということは、売却するときの損失が少ないということになります。

管理体制や修繕をきちんとしているかなどによっても価格は変わってきますが、お得に購入できて売却時の損失も少ないのは築20年以上の中古マンションと考えてもよいでしょう。

中古マンション築年数ごとの耐震性

実際築何年まで住めるの？

気になるのが、実際マンションは築何年まで住むことができるのか？ということではないでしょうか。

築30年のマンションを購入したとして、10年後に限界がきて建て替えになってしまったら困りますよね。

建物には「耐用年数」という基準があり、木造一戸建て住宅は22年、マンションなどの鉄筋コンクリート造住宅は47年です。

耐用年数は減価償却処理をするための税務上の基準なので、建物の寿命ではありません。

実際には、木造の一戸建ては平均58年、鉄筋コンクリート造住宅は平均60年で取り壊しをされているそうです。

参考：https://www.homes.co.jp/cont/reform/reform_00103/

これから解説する管理体制や修繕の状態によっても中古マンションの寿命は変わってきますが、築年数の目安として考えてみるのもよいでしょう。

耐震基準をチェック

中古マンションの築年数を考えるときに大事なのが耐震基準です。

地震や台風などの自然災害が多い日本においては、頑丈な建物で命を守ることが大切です。

中古マンションの築年数を考えるときに、「新耐震基準かどうか」という考え方があります。

新耐震基準とは、1981年（昭和56年）以降に建てられた建築物において適用されている耐震基準です。

震度6～7の地震でも倒壊しないような構造基準として設定されています。

それまでの基準は「旧耐震基準」と呼ばれていて、震度5強程度の地震でも倒壊しないような構造基準でした。

つまり、新耐震基準である1981年以降に建てられた物件の方が安全である可能性が高いということです。

築年数でいうと、2020年時点で築38年～39年の中古マンションです。

住宅ローン控除や軽減措置に影響が出ることも

耐震基準や築年数は、住宅ローン控除や税金の軽減措置を受けられるかどうかに絵供します。

例えば、住宅ローン控除の場合条件はいくつかありますが、なかでも

• 築25年以内のマンション（非耐火建築物なら築20年以内）であること
• 耐震基準適合証明書・既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）や既存住宅売買瑕疵保険への加入により、耐震基準を満たしていること
  

という条件は要注意です。

物件が安く購入できても、このような控除を受けられるかどうかで月々の支出は変わってくるのです。

中古マンションを購入するときの注意点

管理体制をチェック

「中古マンションは管理を買え」という言葉を聞いたことがありますか？

中古マンションを購入するときには、管理体制が大事ということです。

管理がしっかりされていないと、マンションは長持ちしません。

管理組合が機能していなければ管理費や修繕積立金を計画的に貯めたり・見直したり・修繕計画を立てることができません。

管理体制がきちんとしているかを見るには、共用スペースをチェックするのがおすすめ。

エントランスや駐輪所、廊下やゴミ捨て場が散らかっていたり、壊れたままになっていたり、清掃が行き届いていない場合は管理体制が行き届いていない可能性があります。

修繕計画をチェック

コンクリート造のマンションは築年数50年ほどはもつと言われていますが、修繕を計画的に実施しているかどうかで、それ以上長持ちしたり老朽化が進んだりします。

国土交通省のガイドラインによると、大規模修繕工事は12年に1回ペースで行うのがよいとされています。

定期的に外壁や塗装、防水処理などを行うことで、中古マンションの状態を維持することができます。

そのため、定期的に修繕が行われているかを事前にチェックする必要があります。

内覧のときに修繕計画や修繕履歴を見せてもらうとよいでしょう。

また、大規模修繕工事には1戸あたり100万円～120万円がかかります。

つまり、50戸の中古マンションであれば5000万～6000万必要です。

修繕積立金がきちんと溜まっているかを内覧のときに確認しましょう。

修繕積立金が安すぎると直前に徴収があったり、必要な修繕が実施できないので注意が必要です。

築古マンションを選ぶメリットとは

中古マンションは築年数ごとに様々なバリエーションがありますが、築古マンションを購入するメリットを紹介します。

利便性のよいエリアで選べる

駅近のエリアや交通アクセスがよいエリアは、すでに開発されています。

そのため、利便性のよいエリアに建つ新築マンションは選択肢が少なく、値段も高い傾向があります。

中古マンションであれば利便性のよいエリア内での選択肢が広がります。

さらに、好立地の中古マンションは資産価値性が高く、売却時にも優位です。

広々としたマンションを選べる

建築費や地価の高騰により、新築マンションはコンパクト化が進んでいます。

特に都市部では、3LDKで70㎡未満の新築マンションが増えています。

中古マンションのなかでも特に築年数11年～15年あたりの物件はファミリータイプのつくりが多く、3LDKや4LDK、100㎡超えの物件も販売されました。

マンションでも戸建てのような広々とした部屋を選ぶことができるは、中古マンションかもしれません。

リノベーションで自分の好みにできる

中古マンションをリノベーションしたい！と思っている方も多いかと思います。

新築マンションだと、ドアや床の色をオプションで選ぶことくらいしか選択ができません。

中古マンションをリノベーションやリフォームすれば自分好みの家にできます。

間取りを変えたり、海外製のキッチンにしたり、壁面収納を作ったり…

築年数の古い中古マンションを安く購入できれば、リノベーションにお金をかけることができますよ。

まとめ

中古マンションは築年数ごとに様々なバリエーションがあります。

購入する際には、管理体制や修繕計画をしっかりチェックするようにしましょう。

長く住めるかどうかや、資産価値、売却時の値段にも影響します。

自分の求める条件を洗い出して、ベストな築年数の中古マンションを探してみてください

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