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中古マンション購入時には消費税に気をつける!課税対象と増税の影響

中古マンション購入時には消費税に気をつける!課税対象と増税の影響

新築マンションの価格高騰やリノベーション・リフォームブームの影響もあり、人気が高まっている中古マンション。

しかしながら、新築マンションと違って購入時にかかる費用が分かりにくいのが悩みどころです。

特に、中古マンションの場合は消費税に注意が必要です。

2019年10月からの消費税増税による影響も気になるところですよね。

中古マンションも消費税減税措置を受けられることがありますが、築年数や面積などによって、消費税減税対象かどうかが変わってきます。

今回は中古マンション購入時の消費税に注目してみましょう。

中古マンション購入時にかかる費用とは

中古マンション購入時にかかる費用の内訳は以下の項目です。

  • 物件費用
  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 司法書士への支払い
  • 固定資産税、都市計画税
  • 不動産取得税
  • 融資手数料
  • 住宅ローン保証料
  • 団体信用生命保険料
  • 火災保険料
  • 地震保険料
  • 引っ越し代
  • 家具、家電など

「税」とつく項目が多いことに気づかれたでしょうか。

中古マンションを購入するときは、様々な消費税を支払わなければいけないのです。

①引っ越し前にかかる税金・消費税

まず、引っ越し前にかかる消費税を見てみましょう。

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得した人が都道府県に支払う税金です。

中古マンション取得後6ヶ月~1年の間に「納税通知書」が届き、決められた納期までにコンビニや郵便局などで支払います。

計算方法は、

土地・建物の税額 = 固定資産税評価額 × 4%

です。

固定資産評価額とは、地域・面積・年数などによって決まるその土地・建物の評価額です。

単純に4000万円の表示価格で売却に出されていたから評価額が4000万円というわけではなく、基本的にはそれより低く評価されています。

その年の1月1日にその不動産を所有していた人に課税されるので、もし1月2日に取得すれば納税通知書は届きません。

控除について

中古マンションの不動産取得税については、要件を満たす住宅の場合控除を受けることができます。

【要件(耐震基準適合既存住宅)】

  1. 個人が自分の居住用に取得した住宅であること(投資用、事業用はNG)
  2. 床面積が50㎡~240㎡であること
  3. 昭和57年1月1日以後に新築されたものであること。ただし、それ以前の場合は耐震診断によって新耐震基準に相当すると証明されていること

また、耐震基準に適合しない住宅についても、下記の要件に該当すれば控除の対象になります。

【要件(耐震基準に適合しない場合)】

  1. 個人の取得であること
  2. 床面積が50㎡~240㎡であること
  3. 住宅取得後半年以内に耐震改修工事、耐震診断が行われ取得者が居住すること

控除金額は新築された日によって変わり、3万円~1200万円と非常に幅があります。

新しい物件ほど控除額は多くなります。

いずれも、固定資産税の計算方法は以下のとおりです。

固定資産税=(住宅の価格-控除額)×税率(3%)

参考:東京都主税局 - http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/index_f.html#q07

印紙税

中古マンション購入時に印紙税の課税対象となる項目は、主に2つあります。

売買契約書と住宅ローン契約書です。

いずれも規定金額分の印紙を契約書に貼って提出します。

印紙は郵便局で購入できますよ。

印紙税の金額は購入する中古マンションの価格や住宅ローンの借入額によって変わります。

控除について

中古マンション購入時の印紙税については、売買契約書については税額の軽減を受けることができます。

住宅ローンは対象ではありません。

売買価格が1000万円~5000万円の場合は、印紙税は2万円ですが、1万円の控除があります。

2014年4月1日~2020年3月31日に作成される売買契約書に適用されます。

参考:国税庁 - https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm

登録免許税

中古マンションを購入すると、法務局にある登記簿に所有権を登記します。

登記をすることで、「自分が所有しているものだ」と公的に示すことになるのです。

登記手続きの際に国に税金を納めるのですが、これを登録免許税といいます。

登録免許税の計算方法は、

固定資産税評価額×税率です。

中古マンションの場合は、所有権を移転する登記になります。

所有権移転登記の税率は2%なので、

固定資産税評価額×2%

が登録免許税になります。

控除について

中古マンションを購入するときにも、要件を満たせば減税措置を受けることができます。

【要件】

  • 床面積が50㎡以上
  • 2020年3月31日までの取得
  • 築25年以内であること。もしくは耐震診断を受けて新耐震基準に適合していること

ただし、床面積が50㎡以上というの「内法(うちのり)面積」です。

内法面積とは、壁の内側を測った面積です。

物件概要の面積は「壁芯面積」といって、壁の厚みの中心線で囲まれた面積なので注意をしましょう。

減税措置を受けられると、税率は2%→0.3%に軽減されます。

仲介手数料の消費税

仲介手数料は仲介業者(不動産会社)に支払う手数料です。

中古マンションを探したり、住宅ローンの代行をしたり、契約関連の手続きに対する手数料です。

仲介手数料は物件の金額や仲介会社によって幅がありますが、400万円以上の物件の場合、

仲介手数料 = (売買価格 × 3% + 6万円) + 消費税

かかります。

ちなみに、もし個人間売買の場合は仲介手数料はかからないので、非課税になります。

弊社ワイズホームでも、弊社が所有している物件がいくつかございますので、そちらに関しては仲介手数料を頂きませんので、ご相談ください。

仲介手数料の消費税については、軽減措置はありません。

そのため、2019年10月からの消費税10%増税の影響を受けることになります。

4000万円の中古マンションを購入する場合、

消費税8%のときは不動産会社に支払う仲介手数料は約136万円でしたが、消費税10%になってからは約126万円になります。

消費税の影響で約10万円ほどアップすることになります。

仲介手数料は契約時に半分、引き渡し完了時に半分を支払うことが一般的です。

②引っ越し後にかかる税金・消費税

固定資産税

固定資産税とは、所有する不動産(住宅)に対して課せられる税金です。

その年の1月1日時点で所有している人に対して、5月~6月頃に自治体から納税通知書が届きます。

固定資産税の計算方法は、

固定資産税=固定資産税評価額×標準税率1.4%

です。

ちなみに、2017年の税制改正によって高さ60m以上のタワーマンションは高階層ほど固定資産税が高くなるように補正されました。

住宅は経年とともに価値は下がっていくのが一般的なので、中古マンションの場合は築古物件ほど固定資産税は安くなる傾向があります。

ただし、いわゆるビンテージマンションは別です。

控除について

固定資産税は土地と建物に課税されますが、中古マンションの場合は土地のみが控除の対象になります。

控除の範囲は土地の面積により変わります。

  • 小規模住宅用地(200㎡以下の部分):固定資産税評価額×1/6
  • 一般住宅用地(200㎡超の部分):固定資産税評価額×1/3

中古マンションの場合は土地面積を居住者で割るため、200㎡以下になることが多いでしょう。

その場合は固定資産税の計算は以下のとおりになります。

土地の固定資産税=(土地の固定資産税評価額×1/6)×標準税率1.4%

都市計画税

都市計画税は固定資産税とあわせて納付する税金で、都市計画法による市街化区域内にある土地・建物が対象となります。

都市計画税は固定資産税と同じ計算方法で求められ、軽減措置も同様です。

参考:東京都主税局 - http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/index_o.html

その他 中古マンション購入時に受けられる控除について

中古マンションを購入するときには様々な費用や消費税がかかりますが、消費税の減税措置が受けられることもあります。

消費税の減税措置は中古マンションの面積、築年数などによって受けられるか変わってくるので、購入する前に不動産会社に確認をしましょう。

住まい給付金

すまい給付金とは、消費税増税による負担を緩和するための制度です。

購入する人の収入や住宅の販売方法などによって変わります。

消費税率の引上げられる平成26年4月以降に引渡された住宅から、令和3年12月までに入居が完了した住宅が対象です。

【要件(住宅ローンを利用する場合)】

  • 売主が宅建建物取引業者である中古住宅であること
  • 床面積が50㎡以上であること
  • 既存住宅売買瑕疵保険への加入など、売買時に検査を受けていること

【要件(住宅ローンを利用しない場合)】

  • 売主が宅建建物取引業者である中古住宅であること
  • 床面積が50㎡以上であること
  • 既存住宅売買瑕疵保険への加入など、売買時に検査を受けていること
  • 年齢が50歳以上の者が取得する住宅であること

ポイントは、中古マンションの売主が宅建建物取引業者であることです。

つまり、個人売買でなく不動産会社から購入したものであれば対象になります。

売主が不動産会社であれば消費税課税対象になるので、すまい給付金の給付対象になります。

売主が個人の場合は消費税は非課税なので、給付金の対象外になります。

給付額

給付額は住宅取得者の収入によって決まります。

収入は市区町村発行の課税証明書を確認しましょう。

消費税率が8%のときは、収入額が510万円以下の人、消費税率が10%になってからは775万円以下の人が給付の対象です。

給付額の計算方法は以下のとおりです。

給付額=給付基礎額(収入額の目安)×持分割合

給付基礎額は課税証明書に記載される都道府県民税の所得割額で確認できます。

また、持分割合は不動産の登記事項証明書で確認できます。

参考:国土交通省 - http://sumai-kyufu.jp/outline/sumaikyufu/index.html

住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)

住宅ローン減税とは、住宅ローンを借りて住宅を購入する人の負担を軽減する制度です。

中古マンションの場合、住宅ローン控除の要件は以下のとおりです。

【件】

  • 自ら居住する住宅であること
  • 床面積が50㎡であること
  • 耐震性能を有していること
  • 借入期間が10年以上であること
  • 所得金額が3000万円以下であること

住宅ローン控除は消費税増税前と増税後で制度の内容が異なります。

【増税前 消費税8%】

  • 居住開始時期:平成26年4月~令和3年12月
  • 控除期間:10年間
  • 控除率:1%
  • 最大控除額:400万円

【増税後 消費税10%】

  • 居住開始時期:令和元年10月~令和2年12月
  • 控除期間:13年間
  • 控除率:1%
  • 最大控除額:1~10年目は400万円、11~13年目は以下①②のうち少ない方が所得税から控除される

①住宅ローン残高または住宅の取得対価(上限4,000万円)のうちいずれか少ない方の金額の1%

②建物の取得価格(上限4,000万円)の2%÷3

参考:国土交通省 - http://sumai-kyufu.jp/outline/ju_loan/index.html

まとめ

中古マンション購入時には様々な費用がかかり、消費税もかかります。

増税の影響もありますが、負担を減らすための軽減措置もあります。

購入する中古マンションが消費税減税の対象かどうか判断するのは難しいので、購入前に不動産会社に問い合わせしてみるとよいでしょう。

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