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不動産売却は贈与税がかかる?譲渡との違いや課税を回避する方法を解説

不動産売却は贈与税がかかる?譲渡との違いや課税を回避する方法を解説

「終活」という言葉が浸透してきて、生きている間に自分が持っている財産を手放すことが勧められています。

とくに不動産に関しては、売却をするべきか譲渡するべきか悩むこともあるでしょう。

しかし、よかれと思って不動産を売却したり譲渡しても、譲り受けた人が多額の税金を支払うことがあるということはご存知でしょうか。

今回は不動産売却における「贈与税」について解説します!

贈与税とはなにか

贈与税とは財産を譲渡された人が支払う税金

まず、不動産を手放すときの方法である「贈与」と「譲渡」の違いについて理解していきましょう。

「贈与」とは、親族や第三者に不動産を無償(もしくはタダ同等)で譲り渡すことをいいます。

つまり、プレゼントするということです。

法律上、贈与は贈与を受ける側が承諾し契約を成立させることが必要です。

一方「譲渡」とは、対価を受け取って不動産を譲り渡す行為のことです。

不動産会社を仲介する不動産売買は、譲渡にあたります。

では、「贈与税」とはなんでしょうか。

贈与税とは、個人が個人から不動産を譲り受けたときに発生する税金のこと。

ポイントは、贈与税を支払うのは不動産を贈与する人ではなく、受け取る側だということです。

つまり、ご高齢になった方がお孫さんに生前贈与をしようと不動産をプレゼントした場合、贈与税が発生するのはお孫さんということになります。

そしてこの贈与税、いわゆる棚ぼたで得る資産に対する税金のため、税率が非常に高く、よかれと思って相続しても贈与税によって親族を苦しめてしまうこともあるのです。

基礎控除110万円について

贈与税には基礎控除があります。

基礎控除額は1年間で合計110万円です。

※1年は1月1日~12月31日の期間を示します

贈与税は基礎控除の110万円を超えた金額に課税されます。

つまり、贈与金額が110万円以下であれば、贈与税を支払うことはありません。

どんなときに贈与税がかかるのか

つぎに、不動産を手放すときに、どのようなケースが贈与税がかかるのか紹介していきます。

①時価よりも著しく低い金額で不動産を購入した場合

1つ目は、時価よりも著しく低い金額で売却された不動産を購入した場合です。

つまり、売主が5000万円の市場価値がある不動産を100万円で売却し、それを購入した場合は「みなし贈与」とみなされ、4900万円に対して贈与税が発生します。

親族に不動産を相続する際、贈与税を回避するために売却の手段を使っても、贈与税を支払うことになります。

②金銭の発生なく不動産の名義変更がおこなわれた場合

2つ目は、金銭の発生がなく不動産の名義変更がおこなわれた場合です。

つまり、タダで不動産をプレゼントすれば、受け取った人に贈与税がかかるということです。

親族間などで両者の合意があれば、不動産の登記(名義)は自由に変更することは可能です。

しかしながら、不動産の登記を変更すると法務局から税務署に連絡が入り、税務署は税金が納められたかどうかを確認します。

無償で不動産を譲り渡すことは贈与行為にあたり、受け取った人は贈与税が課税されてしまいます。

③借金の免除を受けた場合

3つ目は、借金の免除を受けた場合です。

簡単にいうと、AさんがBさんに300万円を借り入れていて、Bさんが借金を免除した場合、Aさんは300万円をもらったことになり、贈与税が発生します。

不動産の場合はどうでしょう。

さきほどのように無償ではなく、市場価値と同等の金額で親族に売却すれば、売主は「不動産譲渡所得税」が課税されます。

この支払いがないと、「売買契約をしたが金銭のやり取りをせず、債務を免除されたのでは」と税務署にみなされ、不動産を購入した人が課税されます。

不動産を売却すれば贈与税がかからないというわけではないのです。

④扶養義務以上の援助を受けた場合

4つ目は、扶養義務以上の援助を受けた場合です。

親子などの親族間では「扶養義務」が民法上課せられています。

基礎控除110万円とは別に、扶養義務の範囲内と考えられる財産の援助であれば、贈与税はかかりません。

つまり、食費や教育費などの妥当な範囲であれば課税をされることはありませんが、不動産をプレゼントするのは妥当な範囲を超えているので、贈与税の課税対象になります。

贈与税の計算方法

つぎに、贈与税はどれくらいかかるのか計算方法を見ていきましょう。

基本的な計算方法

贈与税は資産の金額に応じて一定の税率をかけて算出します。

【計算方法】

(資産の金額-基礎控除110万円)×税率-控除額

税率や控除額は、不動産をあげる人ともらう人の関係性によって決められており、「一般贈与」と「特例贈与」に分けられます。

一般贈与財産に該当する場合

一般贈与財産とは

一般贈与財産とは、一般的な個人同士で贈与される財産のことです。

親子などの親族関係ではありません。

税率一覧

一般贈与財産における税率と控除額は以下の通りです。

基礎控除後の課税価格 税率 控除額
200万円以下 10% 控除無
300万円以下 15% 10万円
400万円以下 20% 25万円
600万円以下 30% 65万円
1000万円以下 40% 125万円
1500万円以下 45% 175万円
3000万円以下 50% 250万円
3000万円超 55% 400万円

特例贈与財産に該当する場合

特例贈与財産とは

特例贈与財産とは、祖父から孫、親から子など親族間で贈与される財産です。

一般贈与財産よりも控除額が高く、優遇されていることが分かります。

税率一覧

特例贈与財産における税率と控除額は以下の通りです。

基礎控除後の課税価格 税率 控除額
200万円以下 10% 控除無
400万円以下 15% 10万円
600万円以下 20% 25万円
1000万円以下 30% 65万円
1500万円以下 40% 125万円
3000万円以下 45% 175万円
4500万円以下 50% 250万円
4500万円超 55% 400万円

シミュレーションしてみよう

以上の計算方法をふまえて、とあるケースの贈与税をシミュレーションしてみましょう。

<ケース>

祖父から孫に所有マンションを譲渡したい。

4000万円の価値のマンションを500万円で孫に売却。

<計算>

(3500万円-基礎控除110万円)×税率50%-控除額250万円

=1440万円

4000万円の価値のマンションを500万円で売却すれば、みなし贈与とされ、差額の3500万円に贈与税が課税されます。

親族間の贈与は特例贈与にあたるので、税率は50%、控除額は250万円です。

1500万円近くの贈与税が課税されることになります。

贈与税は「棚ぼた」の資産であることが多く、控除を受けたとしてもかなり高額の税金を支払わなければいけません。

不動産売却において税金を軽減する方法

不動産を手放すとき、贈与するにしても売却するにしても贈与税がかかる可能性があります。

では、贈与税を回避・もしくは軽減する方法はあるのでしょうか。

①年間110万円以内の贈与額に抑える

1つ目の方法は、年間の贈与額を110万円以内に抑えることです。

贈与額は、不動産だけでなく有価証券や現金も含まれます。

不動産を贈与するとなると、110万円でおさまることはないでしょう。

しかしながら、不動産を売却し、相続人1人に対して年間110万円ずつ生前贈与をしていけば、贈与税が課税されません。

不動産を売却して現金化し、計画的に贈与することで大幅に節税することができるのです。

なお、現金の贈与に関しては、記録を残しておく必要があります。

送金の記録を銀行振込などで形に残したり、贈与契約書を作成し、110万円以内で贈与をおこなったことを照明できるようにしておきましょう。

②相続時精算課税制度

2つ目の方法は、相続時精算課税制度を利用することです。

相続時精算課税制度とは、60歳以上の父母・祖父母から20歳以上の子・孫への親族間生前贈与について、譲り受ける者の選択により利用できる制度です。

生前贈与をするときには贈与財産に対する軽減された贈与税を支払います。

その後亡くなって相続する時に、その贈与財産とその他所有していた相続財産を合計した価額を基に計算した相続税額から、既に支払った贈与税額を精算します。

この制度で受けられる控除額は2,500万円です。

贈与税の基礎控除110万円は適用されませんが、2,500万円までの贈与に対しては贈与税が課税されません。

2,500万円を超えると、超えた金額は一律20%の贈与税が課せられます。

ただし、この制度はあくまで非課税になるのではなく、相続する時に相続財産と合わせて清算するという仕組みなので、税金を支払わないというわけではありません。

一度選択すると取り消せないので、よく考えておこなう必要があります。

③夫婦の間で居住用不動産を贈与したときの配偶者控除

3つ目の方法は、結婚から20年以上経った夫婦が受けられる控除です。

さきほどの親族間の贈与は、実は夫婦は含まれません。

長年連れ添った妻に贈与できないなんておかしい!と思いますよね。

しかしながら、結婚から20年が経過していることを条件に、居住用の不動産を贈与した場合、2,000万円まで控除を受けることができるのです。

これは基礎控除110万円に追加される控除です。

ただし、控除を受けられるのは夫婦1組につき一生で1回のみ

何度も受けることはできません。

不動産売却は無料査定からスタート

適正価格を知って不動産の手放し方を考えよう

不動産を手放すには、贈与や売却などの方法があります。

贈与は夫婦間の控除などを受けられない場合、高額の贈与税が受け取る人に課税されます。

一方、不動産を売却して現金化できれば、贈与税の基礎控除の範囲で少しずつ相続をすることができます。

そこで、不動産を贈与するか、売却するか検討をすることになるのですが、大切なのは不動産の適正価格を知ることです。

適正価格を把握するためには、不動産会社に査定を依頼するのがおすすめ

査定価格が高ければ売却をして、低ければ控除を受けながら譲渡をするという手もあります。

また、不動産の適正価格を知らずに親族に売却してしまうと、みなし贈与とみなされて、贈与税の課税対象になってしまうリスクがあります。

売却するか決まっていないけれど査定を依頼してもいいの?と不安になるかもしれませんが、売却しなくても大丈夫。

不動産会社の査定は無料なので、売却のスタートを切るために、まずはやってみるのがおすすめです。

不動産会社がおこなう査定の種類

不動産会社がおこなう査定には、ネット査定と訪問査定の2種類があります。

ネット査定

ネット査定は、名前のとおりインターネットで行う査定のことです。

不動産会社のインターネットサイトや一括査定のサイトを経由して行います。

不動産の情報を入力すると、過去の成約価格をもとに、査定額をその場で見ることができます。

過去の成約データをもとに算出するため、たくさん物件が出ているエリアは比較的正確な査定金額が出ますが、物件が希少なエリアは差異が生じる可能性があるので、あくまで目安として捉えましょう。

訪問査定

訪問査定は、不動産会社が実際に訪問しおこなう査定のことです。

その場で概算の査定金額を出したあと、正確な査定価格は1週間前後に提示されることが多いようです。

売却のプロが実際に不動産や周辺環境、書類を見て査定してくれるので、ネット査定よりも正確な査定金額になります。

また、プロに訪問してもらうことで、不動産の売却方法や競合不動産の売却状況など、有益な情報を得られるのもメリットです。

査定で必要な書類

不動産の売却に必要な書類は基本的には6種類です。

あらかじめ用意しておくことで、より正確な査定を受けられますよ。

  • 登記簿謄本
  • 公図
  • 土地の測量図または建物の図面
  • 登記済権利書または登記識別情報
  • 身分証明書
  • 印鑑証明書

そのほか、マンションであれば管理規約の書類などが必要になります。

【まとめ】贈与か売却か検討するためにも、まずは無料査定をしてみよう

親族間でも話しにくい不動産の手放し方。

大切なことは、できるだけ贈与税を支払わない方法で、計画的に財産を贈与していくこと。

その一つの方法が、不動産を売却して基礎控除額の範囲で生前贈与をしていくことです。

まずはご所有の不動産の価値を把握する無料査定から始めてみましょう。

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