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中古マンションの選び方とは?プロもやっている内覧時のチェックポイント5

中古マンションの選び方とは?プロもやっている内覧時のチェックポイント5

家を購入しようと考える人の中で、中古マンションを選ぶ人が増えています。

新築マンションの価格が高騰するなかで、中古マンションは比較的に安く購入しやすく、立地や広さを重視する人にも選ばれています。

中古マンションの選び方に関する本はたくさんありますが、中古マンションは選び方がちょっと難しいのが難点。

今回はそんな中古マンションの選び方のコツを分かりやすく紹介します!

【中古マンションの選び方】事前の条件決め

中古マンションを選ぶときには、まず条件を決めることからスタートしましょう。

どう暮らしたいか?という観点から決めていくと、スムーズに決まっていきますよ。

決められない条件は無理に決めず、不動産インターネットサイトで検索をしながら決めていけば大丈夫です。

エリア

中古マンションの選び方においてまず大事なのはエリア決めです。

  • 職場の近くに住む
  • 実家の近くに住む
  • 駅近に住む
  • 今住んでいるエリア内に住む
  • 子どもを転校させたくないので学区内に住む
  • 憧れの◯◯駅に住む

など、様々な選び方があります。

エリアを絞り込みすぎると該当物件が少なくなることがあるので、その場合は少しずつ視野を広げてみましょう。

予算

「家は年収の5倍」というフレーズを聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。

これは、住宅ローンの借入金額は年収の5倍までが適切ということです。

その金額に用意できる頭金を足した総金額が、購入できる物件価格です。

もちろん、年齢や勤続年数などによって借り入れできる住宅ローンの金額は異なりますが、目安として考えてみてもよいでしょう。

中古マンションを購入するときには、物件価格だけでなく諸費用がかかります。

中古マンションの諸費用は物件価格の6~13%ほどです。

また、マンションは毎月管理費と修繕積立費が1~4万円ほどかかるので、月々の住宅ローン返済額と毎月の管理費・修繕積立費を支払うことができるか検討してみましょう。

広さ・間取り

広さや間取りは今後のライフプランから考えてみるとよいでしょう。

子どもは何人欲しいか、夫婦の個室は欲しいかなど、希望の暮らしから部屋の数や必要な広さを考えましょう。

築年数

中古マンションの選び方で築年数は重要なポイントです。

一般的に築年数が古い物件は安く、新しい物件は高い傾向があります。

しかし、築年数が古くてもリノベーションやリフォームをして新築同様の物件や、管理が良好で状態がよい物件など、バリエーションは様々です。

この豊かなバリエーションが中古マンションの選び方の難しいところであり、面白いところです。

リノベーションをするかどうか

近年中古マンションを購入してリノベーションをするのが流行っています。

リノベーションを前提に中古マンションを購入するなら、リフォームやリノベーションをしていない物件を探すのがコストメリットのある選び方です。

リノベーション済の物件はその分金額が高くなるためです。

反対に、手間をかけずすぐに綺麗な中古マンションに住みたいという方は、リノベーション済物件を探すのがおすすめの選び方です。

入居までの期間も短く、設計の打ち合わせや工事などをする必要がないので、子どもの進学や出産に間に合わせたいという方にはよい選び方でしょう。

その他の条件

その他、中古マンションの選び方では様々な条件があります。

子どもがいるファミリーは公園や子育て支援施設の充実、買い物環境なども気になるところでしょう。

戸数の多さや日当たり、セキュリティ設備や駐輪場の有無など気になる条件は洗い出しておきましょう。

気になる物件を選んでみよう

不動産インターネットサイトでの選び方

一番簡単な選び方は、不動産インターネットサイトで検索することです。

SUUMOやHOME'S、Yahoo!不動産などの様々な会社の物件を掲載しているものや、東急リバブルなどの自社物件をメインに掲載しているものがあります。

これらのサイトで使いやすいなと思うものを2つほど選び、検討したエリア、広さ、間取り、築年数、駅徒歩分数などの様々な条件を入れていきます。

該当した物件を見ると、その条件の価格相場が分かると思います。

予算を大幅にオーバーしているようでしたら、エリアを広げたり、築年数をさかのぼったりして条件を緩和してもう一度見てみましょう。

不動産会社で探す

不動産インターネットサイトにはたくさんの情報が掲載されていますが、実はこの方法だけでは情報は網羅できていません。

なぜなら、中古マンションは売主の都合でインターネットに掲載しない物件も一定数存在するからです。

そのため、インターネットサイトだけでなく、不動産屋にも情報をもらいに行くのが中古マンションで大事な選び方です。

不動産屋には①大手不動産屋 ②地場不動産屋 の2種類があります。

大手不動産は全国のネットワークを持っているため、エリアが絞り込まれていない方にはおすすめの選び方です。

一方、地場不動産屋は大手も持っていないような地元の情報を持っていることがあるので、エリアを限定した選び方をしている方におすめです。

【中古マンションの選び方】物件内覧時のチェックポイント5

気になる中古マンションが見つかったら、購入前には必ず内覧をしましょう。

不動産仲介会社に問い合わせると、内覧の日程調整をしてくれます。

中古マンションの選び方で大事なのは、この内覧でしっかりチェックすること。

とはいえ不動産のプロでない限り、どこをチェックすればいいのか分からないですよね。

ここからは、プロもやっている中古マンションの内覧時のチェックポイントを紹介します。

①管理

「中古マンションは管理を買え」という言葉があるのはご存知ですか?

これは、中古マンションの選び方において管理が行き届いているかが非常に大事ということです。

内覧時に目で見える管理体制は、清掃が行き届いているかです。

エントランス、駐輪場、ゴミ捨て場は必ずチェックをしましょう。

このような共用部にゴミが散乱していたり、整備ができていないということは、管理が行き届いていないということです。

さらに、マンションには管理組合があることが一般的ですが、管理組合が機能しているかどうかも大切です。

管理組合の議事録や活動計画表を見せてもらうとよいでしょう。

管理体制の良し悪しは売却にも影響します。

管理をしっかり見抜くのは中古マンションの重要な選び方です。

②修繕積立金の残高

マンションでは、入居者から管理費・修繕積立費を毎月徴収します。

この修繕積立費は、一定期間ごとに行われる大規模修繕のための費用を積み立てるための費用です。

一部、その都度必要な補修や改修に使います。

この修繕積立金がきちんと積立てられていない物件は危険です。

適切な修繕積立金を徴収できていなかったり、入居率が悪かったり、適切な使い方をされていない可能性があります。

お金がなくて修繕ができないと、建物は経年劣化に耐えられません。

内覧時には管理会社に修繕積立金の収支を見せてもらい、不動産仲介会社とチェックをしてみましょう。

③資産価値性

いずれ売却を考えている人も、ずっとここに住むと考えている人も、資産価値性は気になるところだと思います。

資産価値性を重視する選び方をしている方もいるでしょう。

中古マンションの資産価値性が決まるポイント例は以下の通りです。

  • 立地のよさ
  • 街の将来性
  • 人口の多さ
  • ニーズの多い広さ、間取り

簡単に言うと、「資産価値性=その中古マンションを購入したいと思う人がどれだけいるかどうか」です。

例えば中古マンションを検索するときの条件で駅徒歩分数がありますが、「駅から徒歩10分以内」と選択する人が多いです。

そのため、駅近物件の方が資産価値性は高く、特に駅徒歩10分以内の物件にするのは賢い選び方です。

さらに、その街が再開発や新駅などで人口が増えていくと、ニーズが高まります。

間取りや広さも売却を考えたときには大事な選び方です。

特殊な間取りよりは、幅広い人が購入したいと思う間取りや広さを選んだ方がよいでしょう。

④建物の状態

プロは内覧時には部屋の中身よりも外観をチェックします。

建物にヒビ割れや壊れている部分がそのままにされていないかを見てみましょう。

建物のタイルがはがれていたり、土台部分にヒビが入っていたり、水漏れをしている後があったら要注意です。

また、駐輪場やゴミ捨て場の屋根が壊れたままになっていたり、植林が枯れたり折れたりしているのも状態がよくない証拠です。

マンションはどうしても経年とともに劣化していきますが、その都度修理をしていくことで長く・丈夫に保つことができます。

壊れている部分がそのままにされていると、雨水が侵入して腐敗したり、大きなひび割れにつながる可能性があります。

きちんと修復されているかはマンションの管理体制を表すポイントでもあり、重要な中古マンションの選び方です。

⑤災害リスク

近年、地震や台風などによる水害が増えています。

中古マンションの耐震性を評価する一つの指標は、「新耐震基準」であるかどうかです。

1981年以前に建てられたマンションは「旧耐震基準」、以降のマンションは「新耐震基準」になります。

新耐震基準の方が厳しい基準になるため、地震などの災害リスクには対応できると考えてよいでしょう。

新耐震基準の物件の方が住宅ローンの審査が通りやすかったり、控除などもメリットもあります。

ただし、旧耐震基準だからといって丈夫に作られていないというわけではなく、物件ごとの作りや管理によって異なります。

分かりやすい選び方として、新耐震基準であるかを見てみるのはおすすめです。

また、水害に関しては自治体が公開しているハザードマップを見てみましょう。

ハザードマップには、台風や津波などによるリスクを地図上で見ることができます。

意外な地域が危険地域だったりするので、水害の多い日本で中古マンションを購入するなら一度はチェックするのがおすすめの選び方です。

【まとめ】しっかりチェックして理想の物件を購入しよう

中古マンションの選び方は、バリエーションが豊かなためちょっと難しいです。

内覧時のチェックポイントをしっかり確認して、理想の中古マンションを購入しましょう。

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