中古マンション売却時に必要な減価償却とは？取得費との関係や計算方法

どれくらい税金がかかるのか分からず、自分で調べても計算方法が複雑で混乱する方も多いのではないでしょうか。

今回解説するのは中古マンション売却における「減価償却」について。

減価償却は中古マンション売却時にかかる「譲渡所得税」の計算に使用する項目です。

減価償却を計算することによって、確定申告のときに節税することができます。

初心者でも分かりやすく説明するので、中古マンションの売却を考えている方は最後まで読んでみてくださいね。

中古マンション売却時にかかる税金

中古マンションを売却すると、以下の税金がかかることがあります。

• 譲渡所得税
• 住民税
• 復興特別税
• 登録免許税
• 印紙税

なかでも注目したいのは譲渡所得税。

譲渡所得税は中古マンションを売却して利益が出た場合に支払うことになる税金です。

譲渡取得税とは

課税譲渡所得の計算方法

まず、譲渡所得税の対象金額である課税譲渡所得の計算方法をお伝えします。

課税譲渡所得とは、簡単に言うと「どれだけ利益が出たか」を示す金額です。

中古マンションの課税譲渡所得は、以下の計算方法で算出します。

【計算方法】

売却金額ー（取得費＋購入時経費＋売却時経費）＝課税譲渡所得

つまりは、中古マンションを売却した金額から、購入金額やかかった経費を差し引いた金額ということです。

中古マンションの取得費は、「購入金額」から「減価償却費」を差し引いて算出します。

減価償却費については次章から詳しく説明します。

譲渡所得税は中古マンションの所有期間によって異なる

課税譲渡所得が分かったら、それに対していくら税金が発生するのか計算します。

【計算方法】

課税譲渡所得✕税率＝譲渡所得税額

譲渡所得税額は、所得に決まった税率をかけ合わせて算出しますが、中古マンションの場合は所有期間によって決められています。

税率は「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の2種類。

中古マンションの所有期間が売却した年の1月1日時点で、5年を超えているかどうかにより区分が変わります。

● 5年を超えている場合：長期譲渡所得

● 5年以下の場合：短期譲渡所得

簡単に説明すると、中古マンションを所有していた期間が長いほど税率は低くなり、支払う税金も安くなります。

区分ごとの税率は以下のとおりです。

区分	所得税
長期譲渡所得（5年超）	15.32%
短期譲渡所得（5年以下）	30.63%

減価償却とは

先ほど、中古マンションの取得費は、「購入金額」から「減価償却費」を差し引いて算出するとお伝えしました。

ここからは、減価償却について詳しく解説していきます。

減価償却とは固定資産の価値を年数ごとに減少させること

「減価償却」とは、固定の資産をの価値を年数ごとに減少させることをいいます。

減価償却によって算出される費用を「減価償却費」と呼びます。

例えば、最新のスマートフォンを購入しても、1年また1年と年数を重ねるごとに市場の価値は低くなっていきますよね。

同様に、中古マンションにおいても年数を重ねるごとに建物は劣化していくので、市場価値は下がっていきます。

支払う税金を計算するときにはそれを見込んで、「建物代金」として算出する必要があるのです。

中古マンションにおける減価償却の対象は建物のみ

中古マンション売却における減価償却の対象は、建物のみです。

土地は減価償却の対象ではありません。

なぜなら、建物は年数が経過すると劣化していきますが、土地は年数が経っても基本的には市場価値が変わらないからです。

建物のみの購入代金が減価償却の対象となりますが、取得時に支払った税金や不動産会社に支払った手数料なども対象に含まれます。

居住用不動産と事業用不動産では減価償却費が異なる

一概に中古マンションといっても、用途によって減価償却費は異なります。

用途とは、居住用か事業用かということです。

用途によって減価償却費の計算方法や数値も異なるので注意しましょう。

また、セカンドハウスは居住用マンションに含みます。

今回は居住用の中古マンションに絞って解説をします。

中古マンション売却における減価償却費の計算方法

つぎに、中古マンション売却における減価償却費を計算してみましょう。

計算方法は「定額法」と「定率法」の2種類

減価償却費の計算方法は、「定額法」と「定率法」の2種類があります。

平成28年4月1日以降に取得した不動産に関しては、定額法で計算することが定められています。

定額法とは、減価償却の対象となる金額を耐用年数で均等割する計算方法です。

つまり、毎年同じ金額を減らしていくという考え方です。

今回は、一般的に使用されている定額法による計算方法をご紹介します。

計算方法

定額法による減価償却費の計算方法は以下のとおりです。

数式に数字を入れれば、誰でも計算することができるのです。

【計算方法】

建物代金×0.9×償却率×経過年数＝減価償却費

知らないワードが出てきましたね。

順を追って解説します。

建物代金

まずは建物代金です。

中古マンションを売却する場合、不動産は土地と建物に分けて考えます。

減価償却の対象となるのは、建物のみです。

土地は年数を重ねても価値が下がらないと考えられているためです。

ここでは建物を購入したときの代金が必要になりますが、これには不動産会社に支払った手数料や税金なども含めることができます。

「土地と建物の合計金額しか覚えていない！」という方もいると思いますが、取得時の売買契約書や国土交通省の資料から算出することが可能です。

こちらは後ほど詳しくご紹介します。

償却率

償却率とは、1年にどれだけ価値が減少するかを税制上で決めた指標です。

償却率は中古マンションの建物の構造と耐用年数によって異なります。

国税庁のサイトで「減価償却資産の償却率表 」が掲載されているので、売却する中古マンションの構造に当てはめてみましょう。

居住用マンションで一般的な構造のものを抜粋しました。

構造	耐用年数	償却率
木造	33	0.031
軽量鉄骨	40	0.025
鉄筋コンクリート造	70	0.015

https://www.mf-realty.jp/tebiki/mtebiki/11-1.html

居住用マンションでも最も多い鉄筋コンクリート造の償却率は0.015です。

経過年数

つぎに、経過年数です。

経過年数とは、簡単に言うと「所有していた年数」のこと。

つまり、購入～売却までの年数ということです。

築年数とは異なるので、例えば築10年の中古マンションを購入し、5年後に売却するのなら、経過年数は15年ではなく5年です。

また、経過年数は、6ヶ月以上の端数は1年とし、6ヶ月末満は切り捨てて算出します。

例えば所有していた期間が10年1ヶ月の場合は10年ですが、10年7ヶ月の場合は11年と端数を処理するのです。

https://www.mf-realty.jp/tebiki/mtebiki/11-1.html

減価償却費を計算するために建物代金を調べる

減価償却費を計算するときには、中古マンションの建物の購入代金を算出しておく必要があります。

減価償却の対象に土地は含まれないためです。

しかし、土地と建物の合計金額は覚えていても、建物だけの購入代金は分からないという方も多いですよね。

ここからは、建物購入代金を調べる方法をご紹介します。

購入時の書類から計算する

まずは、購入時の書類から計算する方法です。

こちらが最も一般的で、シンプルなやり方です。

所有の中古マンションを購入した時、「売買契約書」を受け取りましたよね。

売買契約書とは、売買契約をしたときの書類です。

建物代金を算出するときには、売買契約書を参照することが原則です。

手元にあるか分からない！という方は、購入時に受け取ったファイルを見てみてください。

売買契約書に、土地代金と建物代金が分かれて記載されていれば、そのまま建物代金から減価償却費を差し引くことで取得費になります。

また、売買契約書が見当たらないときには、「全部事項証明書」から価格を推定することも可能です。

建物代金と土地代金が合算になっている場合

また、売買契約書に内訳が記載されておらず、建物代金と土地代金の合算になっているケースもあります。

その場合は、それぞれに分けて算出しなければいけません。

おすすめの方法は、税金から逆算する方法です。

不動産購入における税金は、建物にしかかかりません。

土地には課税されないのです。

そのため、売買契約書に以下のように記載されていれば、建物代金を算出することができるのです。

【例】

購入金額：4000万円

税額：160万円（8％）

合計金額：4160万円

この場合、税率が8％で建物のみにかかっているので、

160万円÷0.08＝2000万円

で建物代金は2000万円になります。

標準建築単価から算出する

合計金額や税額も分からない場合、国土交通省の「標準建築単価」から算出することができます。

標準建築単価とは、1㎡あたりの工事費の平均単価のことです。

床面積が分かれば、掛け合わせることでおおよその建物代金を計算できます。

国土交通省の「標準建築単価」は、新築当時の工事費の相場単価です。

標準建築単価から計算するためには、

1. 新築当時の建物の建築費を計算
2. 建物価格を購入時期まで減価償却する

という2ステップで算出します。

概算取得費で算出する

中古マンションの取得費を証明できる書類がない場合は、売却金額から概算の取得費を計算することができます。

計算方法は以下のとおりです。

【計算方法】

売却金額×5％＝概算取得費

ただし、中古マンションを購入した金額が概算取得費よりも高い場合、概算で計算すると損をしてしまうので注意しましょう。

固定資産評価額から算出する

売買契約書などの取得金額を証明するものがない場合、固定資産評価額から算出することもできます。

固定資産税は、土地と建物それぞれに対して課税されます。

中古マンションを購入したときの固定資産評価額を参考にすれば、建物代金を計算することができます。

ただし、計算方法が非常に複雑なので、個人でやることはオススメできません。

固定資産評価額から建物代金を算出したい場合は、信頼できる不動産会社に相談をしましょう。

確定申告の流れ

確定申告はなぜ必要なの？

中古マンションを売却して譲渡所得が発生した場合、確定申告をしなくてはいけません。

確定申告は、確実に税金を支払うためという意味もありますが、控除や特例を受けるためにも必要です。

きちんと確定申告をすることで、節税効果があるということを覚えておきましょう。

中古マンションの売却によってマイナスになった場合は確定申告は必須ではありませんが、損失に対する控除を受けるためには確定申告をする必要があります。

確定申告のやり方

中古マンション売却後の確定申告は、

• 自分で行う方法
• 税理士に依頼をする方法

の2パターンがあります。

確定申告というとハードルが高いような気がしますが、今はパソコンから入力していくだけで自動で作成できるので、個人でおこなうのも難しくありません。

確定申告の時期が近づくと、税理士による無料相談会を実施していることがあります。

相談をしたい場合や、何から始めればよいか分からない場合は是非行ってみましょう。

基本的には2月16日～3月15日が確定申告の期間なので、混雑する前の年末から準備をスタートするとスムーズです。

税務署に行く時間がない方は、e-Tax（国税電子申告・納税システム）を利用すると、24時間いつでも自宅から提出することができますよ。

【まとめ】中古マンションを売却したら確定申告をして節税しよう

中古マンションを売却して譲渡所得が発生したら、税金を支払う必要があります。

税金は確定申告をおこなうことで払います。

今回ご紹介した減価償却をきちんと計算したり、控除の申請をすることで、大幅に節税することができます。

中古マンションを売却したら、確定申告を忘れないようにしましょう。

中古マンションを売却するなら、まずは無料査定を受けてみよう

中古マンションを売却するなら、なんでも相談できる不動産会社に依頼をすることも大切。

書類の見方や節税の方法など、きめ細かいサポートをしてくれる不動産会社に依頼することで、ストレス少なく売却を進めることができます。

仲介を依頼する不動産会社を見極めるには、複数の不動産会社に査定を依頼することがおすすめです。

査定はもちろん無料です。

査定金額や、売却実績、営業マンの対応力などをチェックして、ぴったりの不動産会社を見つけることが売却成功への近道です。

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