空き家の売却は、多くの方が初めて経験することであり、費用、税金、手続きの複雑さなど、様々な不安を抱くのは当然のことです。特に「何から手をつければ良いか分からない」「費用がどれくらいかかるか見当もつかない」「税金で損をしないか心配」といった声はよく聞かれます。
空き家の売却は、通常の不動産売却とは異なる注意点や、利用できる特例があるため、事前にしっかりと情報を把握しておくことが重要です。
今回は、空き家の売却方法や費用、税金を安く抑える方法を詳しく解説していきます。
空き家の売却方法
1. そのまま売却する（現状渡し、古家付き土地として）
この方法は、特に解体費用を抑えたい場合や、建物に一定の価値がある場合（リノベーションの余地がある、古民家としての需要があるなど）に有効です。
- メリットの深掘り:
- コスト削減: 何よりも解体費用が不要な点が最大のメリットです。数百万円かかるケースも珍しくありません。
- 即時性: 解体工事の期間を待つ必要がないため、売却プロセスを早く進められます。
- 特定の需要:
- リノベーション志向の買主: 中古住宅を自分好みに改修したいと考える層には魅力的です。特に都心部や人気エリアでは、建物の古さよりも立地を重視する傾向があります。
- 投資家・業者: 不動産投資家やリフォーム業者が、安く仕入れて付加価値を付けて再販する目的で購入することもあります。
- 土地探し: 建物は解体前提でも、条件の良い土地を探している買主にとっては、更地渡しよりも価格が抑えられるため魅力的です。
- デメリットの深掘り:
- 買い手が見つかりにくい可能性: 一般の住宅購入者にとっては、住むまでにリフォームやリノベーション費用がかかるため、検討対象から外れることが多いです。特に築年数が古く、傷みが激しい場合は顕著です。
- 価格交渉の余地: 買主は購入後に解体費用やリフォーム費用がかかることを考慮し、その分を売買価格から差し引く形で交渉してくることがほとんどです。結果として、希望価格よりも低くなる傾向があります。
- 契約不適合責任のリスク: 建物があるため、売却後に雨漏り、シロアリ、給排水設備の故障など、引き渡し時には気づかなかった不具合（隠れた瑕疵）が発覚した場合、売主が修理費用などを負担する責任を負う可能性があります。これを避けるためには、事前に建物の状況を詳細に買主に開示し、契約書に免責事項や責任範囲を明記することが重要です。**インスペクション（建物状況調査）**を実施し、建物の状態を明確にしておくことで、トラブルを未然に防ぐことができます。
2. 更地にして売却する
建物が老朽化していてリノベーションの余地がない場合や、土地としての価値が高いエリアの場合に有効な方法です。
- メリットの深掘り:
- 買い手が見つかりやすい: 買主は、建物の制約なく自分の希望する間取りやデザインの家を建てられるため、購入を検討しやすくなります。建築条件付き土地として販売することも可能です。
- トラブル回避: 建物がないため、前述の契約不適合責任のリスクを大幅に減らせます。
- 境界の明確化: 解体後に土地の境界を確定させる「確定測量」を行うことで、隣地とのトラブルを回避し、買主も安心して購入できます。
- 需要の喚起: 新築需要が高いエリアでは、更地の方が売却しやすくなります。
- デメリットの深掘り:
- 解体費用: 大きな初期投資が必要となります。建物の規模や構造、立地（重機が入りにくいなど）によって費用は大きく変動します。アスベストが含まれている場合は、さらに費用が高騰します。
- 固定資産税の増額: 建物がある土地は、「住宅用地の特例」により固定資産税が最大で1/6（200平方メートル以下の部分）または1/3（200平方メートルを超える部分）に軽減されています。しかし、建物を解体して更地にすると、この特例が適用されなくなり、固定資産税が大幅に増額します。これは、更地にした翌年の1月1日時点の状況で課税されるため、売却タイミングを誤ると、予想外の税負担が発生する可能性があります。
- 例：2025年12月に解体完了 → 2026年1月1日時点では更地のため、2026年度の固定資産税は特例適用外となる。
- 対策：できるだけ1月1日を過ぎてから解体工事を行い、早めに売却完了を目指す。
- 特例適用への影響: 後述の「相続空き家の3,000万円特別控除」を利用する予定がある場合、更地にしてから売却する場合は、「解体後1年以内に売買契約を締結し、かつ、その土地を貸駐車場など他の用に供していないこと」という厳しい条件があります。
売却方法の選択のポイント
- 建物の状態: 築年数、老朽化の度合い、リノベーションの余地があるか。
- 立地条件: 都心部か郊外か、駅からの距離、周辺環境。
- 周辺の不動産需要: 新築需要が高いか、リノベーション需要が高いか。
- 売主の資金状況: 解体費用を自己資金で負担できるか。
- 売却希望時期: 急いで売却したいか、時間をかけても良いか。
- 特例適用の可能性: 適用したい税制特例があるか。
まずは複数の不動産会社に相談し、それぞれの売却方法で査定を依頼し、メリット・デメリット、見込み売却価格、かかる費用などを比較検討することが最も重要です。
空き家売却にかかる費用
主な費用について、さらに具体的な補足です。
- 仲介手数料:
- 宅地建物取引業法で定められた上限額は、売買価格によって以下の通りです（税抜）。
- 200万円以下の部分：5%
- 200万円超400万円以下の部分：4%
- 400万円超の部分：3%
- 一般的には「（売買価格 × 3% ＋ 6万円）＋ 消費税」で計算されることが多いです。
- 例えば、2,000万円で売却した場合：(2,000万円 × 3% ＋ 6万円) ＋ 消費税 = 66万円 ＋ 6万6千円 = 72万6千円（税込）
- 買取の場合: 不動産会社が直接買い取るため、仲介手数料はかかりません。しかし、不動産会社はリスクや転売利益を考慮するため、市場価格の5割～8割程度の買取価格になることが多いです。急ぎで売却したい場合や、物件の状態が非常に悪い場合などに選択肢となります。
- 宅地建物取引業法で定められた上限額は、売買価格によって以下の通りです（税抜）。
- 印紙税:
- 売買価格によって決まります。
- 100万円超500万円以下：2,000円
- 500万円超1,000万円以下：10,000円
- 1,000万円超5,000万円以下：20,000円
- 5,000万円超1億円以下：60,000円
- 通常、売主と買主が1通ずつ契約書を作成し、それぞれに印紙を貼付します。どちらか一方が負担することもあります。
- 売買価格によって決まります。
- 登記費用（司法書士報酬を含む）:
- 抵当権抹消登記費用: 住宅ローンを完済している場合は、金融機関から渡された書類を元に、抵当権抹消登記を行います。費用は不動産1個につき1,000円の登録免許税と、司法書士報酬（数千円～2万円程度）がかかります。
- 相続登記費用: 空き家が被相続人名義のままになっている場合は、売却前に売主（相続人）への名義変更が必要です。登録免許税（固定資産税評価額の0.4%）と司法書士報酬（数万円～）がかかります。2024年4月1日からは相続登記が義務化されていますので、放置していると過料の対象となる可能性があります。
- 解体費用:
- 木造：坪あたり3万円～5万円程度
- 軽量鉄骨造：坪あたり4万円～6万円程度
- 鉄骨造・RC造：坪あたり6万円～8万円以上
- 上記はあくまで目安であり、建物の大きさ、構造、立地（重機が入れるか、道路が狭いかなど）、アスベストの有無、残置物の量によって大きく変動します。複数業者から見積もりを取りましょう。
- 測量費用（確定測量）:
- 隣地との境界が不明確な場合や、後々のトラブルを防ぐために行うことがあります。費用は30万円～80万円程度と高額になることが多いです。土地の広さ、形状、隣地の数、測量士によって変動します。
- 不用品処分費用:
- 自分で処分できない大型ゴミや大量の不用品がある場合、専門業者に依頼します。量や種類によって数万円～数十万円かかります。売却価格に影響するため、極力自分で処分したり、フリマアプリなどで売却したりして費用を抑えましょう。
- その他諸費用:
- 固定資産税・都市計画税の精算金: 引き渡し日を基準に、売主と買主で日割り精算します。売主が1年分を納めているため、買主から残りの期間分を受け取ります。
- 引越し費用: 売却前に居住している場合は発生します。
- ハウスクリーニング費用: 売却前に清掃をプロに依頼する場合。
- リフォーム・修繕費用: 買主が見つかりやすくするために、部分的にリフォームを行う場合。
税金を安く抑える方法
空き家売却における税金対策は、特例の活用が非常に重要です。
1. 特例・控除の活用：さらに詳しく
- 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（相続空き家の3,000万円特別控除）
- 適用要件の補足:
- 「相続開始直前に被相続人（亡くなった人）が居住していた家屋」：遺言書や住民票、電気・ガス・水道の使用履歴などで確認されます。空き家になってから売却までの間に、相続人が居住したり、事業に使用したりしていないことも重要です。
- 「昭和56年5月31日以前に建築された建物」：旧耐震基準の建物が対象です。新耐震基準の建物は対象外です。
- 「売却価格が1億円以下」：譲渡対価が1億円を超える場合は適用できません。
- 「区分所有建物でないこと」：マンションの一室などは対象外です。一戸建てが対象です。
- 特例を受けるための手続き:
- 「耐震基準適合証明書」または「建設住宅性能評価書（耐震等級1以上）」の取得：建物をそのまま売却する場合、これらの書類が必要です。特に耐震基準適合証明書は、売却活動前に取得しておく必要があります。費用は数万円～10万円程度かかります。
- 家屋の解体: 更地にして売却する場合、「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。これは、市区町村役場で取得します。解体後1年以内に売買契約を締結し、かつ、その土地を貸駐車場など他の用に供していないことが条件です。
- 必要書類（確定申告時）:
- 不動産売買契約書の写し
- 登記事項証明書
- 住民票の除票（被相続人の居住期間を証明するもの）
- 戸籍の附票（相続関係を証明するもの）
- 耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書（建物売却の場合）
- 被相続人居住用家屋等確認書（更地売却の場合）
- 譲渡所得の計算明細書、その他、取得費・譲渡費用がわかる書類（領収書など）
- 適用要件の補足:
- マイホームを売ったときの3,000万円特別控除（居住用財産の3,000万円特別控除）
- 適用要件の補足:
- 「居住しなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却」：例えば2022年中に転居した場合、2025年12月31日までに売却完了させる必要があります。
- 注意点: 相続空き家の特例と併用はできません。ご自身が住んでいた家を売る場合に利用する特例です。
- 適用要件の補足:
- 10年超所有軽減税率の特例
- 税率（所得税・住民税）:
- 譲渡所得6,000万円以下の部分：所得税 10% + 住民税 4% = 合計14%
- 譲渡所得6,000万円超の部分：所得税 15% + 住民税 5% = 合計20%
- 通常は、所有期間5年超で長期譲渡所得となり、所得税 15% + 住民税 5% = 合計20%（復興特別所得税を除く）が課されます。この特例が適用されると、税率が軽減されます。
- 3,000万円特別控除と併用可能です。例えば、譲渡所得が5,000万円の場合、3,000万円控除を適用すると2,000万円が課税対象となり、その2,000万円に対して軽減税率が適用されます。
- 税率（所得税・住民税）:
- 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算の特例）
- 内容の補足:
- 相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却した場合に適用されます。
- 相続した不動産にかかった相続税の一部を、譲渡所得の取得費に加算することができます。これにより、譲渡所得が減少し、結果として譲渡所得税を抑えることができます。
- 適用要件:
- 相続や遺贈により財産を取得したこと。
- その財産について相続税が課税されたこと。
- 相続税の申告期限の翌日から3年以内にその財産を譲渡したこと。
- 注意点: 相続空き家の3,000万円特別控除と併用可能です。しかし、先に3,000万円特別控除を適用し、残りの譲渡所得に対して取得費加算の特例を適用する形になります。税務署や税理士にシミュレーションしてもらうと良いでしょう。
- 内容の補足:
2. 取得費を明確にする：さらに詳しく
取得費とは、不動産を購入したときの費用（建物の購入代金、建築費、購入手数料、登記費用、不動産取得税、印紙税など）に加え、その不動産を維持管理するためにかかった費用（改良費、設備費など）も含まれます。 重要性: 取得費が不明な場合、売却価格の5%しか取得費として認められない「概算取得費」が適用されます。これは非常に不利な税制です。
- 対策の補足:
- 売買契約書、建築請負契約書はもちろんのこと、リフォームや増改築を行った際の契約書や領収書も保管しましょう。
- 当時の銀行振込記録、ローン契約書、登記簿謄本なども、取得費を証明する資料となり得ます。
- もし書類が一部ない場合でも、諦めずに税務署や税理士に相談してみてください。
3. 譲渡費用を正確に計上する：さらに詳しく
譲渡費用は、売却のために直接かかった費用です。
- 具体的な費用例:
- 仲介手数料
- 印紙税
- 解体費用（更地で売却した場合）
- 測量費用
- 建物取り壊し費用
- 借家人立ち退き料
- 売買契約書作成費用
- 登記費用（売主負担分）
- その他、売却のために直接要した費用
- 注意点: 固定資産税や修繕費などの維持管理費用は、原則として譲渡費用には含まれません。しかし、売却するために必要不可欠であった修繕費などは譲渡費用と認められる場合があります。不明な場合は税理士に確認しましょう。
4. 固定資産税のタイミングを考慮する：さらに詳しく
前述の通り、固定資産税は1月1日時点の状況で課税されます。
- 具体的なシミュレーション:
- 2025年1月1日時点で建物がある場合：2025年度の固定資産税は軽減される。
- 2025年12月に建物を解体し、2026年1月1日時点で更地になった場合：2026年度の固定資産税は軽減されない。
- 2026年1月に建物を解体し、2026年1月1日時点ではまだ建物がある場合：2026年度の固定資産税は軽減される。
- 対策: 売却の意思決定から実行までの期間を考慮し、税負担が最小限になるような解体・売却スケジュールを不動産会社と相談して立てましょう。
5. 自治体の補助金・助成金を活用する：さらに詳しく
多くの自治体で、老朽化空き家の解体費用や、利活用を促すための補助金制度があります。
- 例:
- 空き家除却費補助金: 老朽危険空き家の解体費用の一部を補助。
- 空き家活用促進補助金: 空き家をリフォームして移住者に賃貸する場合など。
- 確認方法:
- 空き家がある市町村の「空き家対策課」や「建築指導課」などに問い合わせる。
- 各市町村のホームページで「空き家補助金」「解体助成金」などで検索する。
- 注意点: 予算に限りがある場合や、申請期間が限定されている場合が多いです。事前に情報収集し、要件をよく確認することが重要です。
確定申告について
必要書類を揃え、税務署の窓口で相談しながら作成するか、国税庁の確定申告書等作成コーナーを利用すると便利です。複雑な場合は税理士に依頼しましょう。
ライバルになる可能性が高いので、いくらで売り出されているのか確認し、少し下げるかその住戸にはない売りポイントを伝えるようにしましょう。
不動産を売却して譲渡所得が発生した場合、必ず確定申告が必要です。特例を適用して税金がゼロになる場合でも申告が必要です。
売却した年の翌年の2月16日から3月15日の間に行います。
まとめ
空き家の売却は、単なる不動産取引ではなく、特例や税制、自治体の制度など、様々な要素が絡み合います。失敗しないためには、
- 早い段階での情報収集: 特に税制特例の期限や要件はこまめに確認しましょう。
- 専門家への相談: 不動産会社、税理士、司法書士など、それぞれの専門分野のプロに相談し、適切なアドバイスを受けることが非常に重要です。
- 複数の選択肢の検討: 売却方法（現状渡し・更地渡し）、売却先（仲介・買取）など、複数の選択肢を比較検討しましょう。
- 綿密な計画: 費用、税金、スケジュールなど、全体像を把握し、余裕を持った計画を立てましょう。
これらの点を踏まえ、ご自身の空き家に最適な売却方法を見つけてください。
こちらのページでご説明させて頂いた内容についても全面的にサポートさせて頂きますので、まずはお気軽にご相談ください。
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