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足立区の不動産投資におすすめのエリアと東京23区の利回り相場を解説

足立区の不動産投資におすすめのエリアと東京23区の利回り相場を解説

足立区で不動産投資を検討している場合、まずは足立区の地域情報を細かく分析していくことが大切です。不動産投資のエリア選定をするうえで、人口や土地価格の推移、家賃相場、待機児童数などは非常に参考になるからです。

また、不動産投資において利回り率は重要ですが、必ずしも利回りの高い物件が不動産投資に向いているとは限りません。誰も住んでいない空白期間はできるだけ短くしたいため、入居してもらいやすい物件かどうかという点も重視する必要があります。

この記事では、エリア選定に役立つ足立区のさまざまなデータをご紹介するとともに、足立区の不動産投資におすすめのエリアと東京23区の利回り相場を解説していきます。不動産投資を成功させるためのポイントもお伝えしますので、足立区で不動産投資をお考えの方はぜひ参考になさってください。

足立区の基本データ

足立区とはどんな街?

足立区は東京23区のひとつであり、23区内では最北端に位置します。葛飾区や荒川区、墨田区、埼玉県草加市などに接しています。面積は23区で3番目に大きく、人口は5番目に多いエリアです。

近年は大学の開校や移転、再開発、駅前の整備などが進んだことで、若者を中心に活気ある街並みになっています。不動産・住宅に関する情報サイト「SUUMO(スーモ)」が毎年発表している「穴場だと思う街(駅)ランキング」では、足立区の北千住が3年連続1位となりました。(2020年時点)

足立区の交通アクセス

足立区の鉄道は、以下の8路線で構成されています。

  • 東部伊勢崎線(東武スカイツリーライン)
  • 東武大師線
  • JR常盤線
  • 京成本線
  • 東京メトロ日比谷線
  • 東京メトロ千代田線
  • つくばエクスプレス
  • 都営日暮里・舎人ライナー

渋谷や新宿などの都心エリアへは40分以内でアクセスできます。

また、北千住駅、西新井駅、竹ノ塚駅、綾瀬駅などを中心にバス路線が構成されているため、足立区で交通の便に困ることはないでしょう。そのほかにも、足立区が整備するコミュニティバス「はるかぜ」があり、現在12路線で運行しています。

足立区の人口と世帯数の推移

平成22年から31年までの10年間で、足立区の人口と世帯数は以下のように推移しています。

人口総数(人) 世帯数(戸)
2010年 665,179 300,892
2011年 667,891 304,148
2012年 668,730 306,367
2013年 669,143 317,001
2014年 670,385 319,486
2015年 674,111 324,120
2016年 678,623 329,506
2017年 681,281 334,551
2018年 685,447 340,838
2019年 688,512 346,739
参考:足立区『数字で見る足立(経年表)』(https://www.city.adachi.tokyo.jp/kuse/ku/aramashi/toke-kyonenpyo.html)

過去10年間で足立区の人口はおよそ23,000人の増加、世帯数はおよそ46,000戸の増加がみられました。この10年では人口も世帯数も一度も減少することがなく、足立区に住む人は増え続けているようです。

足立区の土地・物件データ

次に、足立区の土地・物件に関するデータをみていきましょう。

足立区の土地価格相場の推移

足立区の土地価格相場は、2010年から2019年までの10年間で以下のように推移しています。

坪単価
2010年 80万円
2011年 78.03万円
2012年 74.20万円
2013年 78.01万円
2014年 81.45万円
2015年 84.11万円
2016年 95.46万円
2017年 95.21万円
2018年 95.22万円
2019年 102.14万円
参考:ウチノカチ(https://utinokati.com/details/%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E7%9B%B8%E5%A0%B4%E3%83%BB%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E7%9B%B8%E5%A0%B4/%E3%82%A8%E3%83%AA%E3%82%A2/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%BD-%E8%B6%B3%E7%AB%8B%E5%8C%BA/)

足立区の土地価格相場は2013年以降毎年上がっており、2019年には100万円台になりました。土地価格相場が上がった要因は、駅から徒歩3分未満の駅近物件の取引件数が増加しているからだと考えられます。

足立区のマンション・アパート・一戸建ての家賃相場一覧

足立区のマンション・アパート・一戸建ての家賃相場は以下のとおりです。

間取り 家賃相場
ワンルーム 6.38万円
1K 7.08万円
1DK 8.02万円
1LDK 10.33万円
2K 7.10万円
2DK 8.33万円
2LDK 12.05万円
3DK 9.89万円
3LDK 13.74万円

(駅から徒歩10分以内の賃貸物件の資料をもとに算出)

参考:ライフルホームズ『足立区の家賃相場情報』(https://www.homes.co.jp/chintai/tokyo/adachi-city/price/)

不動産投資に影響を与えるデータ

ここまで足立区の基本データや土地・物件に関するデータをみてきましたが、不動産投資においては犯罪認知件数や待機児童数をチェックすることも大切です。犯罪認知件数では治安の良し悪し、待機児童数では子育て環境を知ることができます。

足立区の犯罪認知件数の推移

足立区における過去8年間の犯罪認知件数の推移は以下のとおりです。

犯罪認知件数
2012年 9,141件
2013年 8,241件
2014年 7,561件
2015年 6,939件
2016年 6,519件
2017年 6,633件
2018年 5,230件
2019年 4,764件
参考:足立区『足立区内刑犯認知件数の推移』(https://www.city.adachi.tokyo.jp/documents/39984/20_30senni.pdf)
参考:足立区『令和元年区内の犯罪発生状況』{https://www.city.adachi.tokyo.jp/kikikanri/bosai/bohan/31_nintikensu.html)

上の表のとおり、足立区の犯罪認知件数は年々減少傾向にあります。2012年と2019年の犯罪認知件数を比較すると、ほぼ半減していることがわかりました。

東京23区内において、足立区の犯罪認知件数はワースト1位が長く続いていましたが、2019年は5位、2018年は6位と近年はワースト1位を脱出しています。足立区が行っている広域的な防犯活動が実を結んでいるといえそうです。

足立区の待機児童について

ファミリー向け物件で不動産投資を考えている場合、地域の待機児童対策は注目すべきポイントです。近年は共働き世帯が増えているため、待機児童が少なく子育てがしやすいエリアはファミリー層に需要が高いといえるからです。

足立区では、2019年に「足立区待機児童解消アクション・プラン」を改訂しました。保育士を確保・定着するための対策や、私立認可保育園の賃借料補助などを実施し、待機児童ゼロの実現を目指しています。

その結果、2020年4月における足立区の待機児童数は3人となり、前年4月の123人から大幅減となっています。認可保育園の新規整備によって、保育定員を増やしたことが要因だと考えられます。

足立区の不動産投資におすすめのエリア

足立区の不動産投資におすすめのエリアは、北千住エリア、西新井エリア、梅島エリアです。交通の利便性の高さや治安の良さ、買い物のしやすさから単身・ファミリーを問わず住みやすいエリアを選びました。

ここでは、それぞれのエリアの特徴をご紹介します。

北千住エリア

北千住エリアは、毎年SUUMOが行う「穴場だと思う街(駅)ランキング」にて3年連続1位となった不動産投資におすすめのエリアです。

JR・東京メトロ・私鉄の複数路線が乗り入れる利便性の高さが魅力的で、近年は大学の開校や移転、マンションの開発計画が進むなど活気にあふれています。

北千住駅近くでは学生や単身者向けの賃貸アパート、駅から少し離れたエリアではファミリー向けの高層マンションが建ち並んでいます。高い利便性と大規模な再開発が進む北千住エリアは、足立区の不動産投資の候補としておすすめです。

西新井エリア

西新井も交通の利便性が高く、治安の良いエリアです。鉄道は東武伊勢崎線・大師線、日暮里・舎人ライナーが乗り入れ、近くには環状七号線が走っています。駅前には商業施設の「アリオ西新井」があり、買い物も便利です。

梅島エリア

梅島には東武伊勢崎線が通っており、五反野・西新井と隣接しています。交通の利便性は北千住や西新井よりは劣るものの、梅島駅周辺には商店街やスーパーが集まっているため、買い物環境の良さが魅力です。

また、日中は買い物客などで賑わい活気があるものの、夜は静かな住宅街と変わります。梅島エリアは、単身世帯からファミリー世帯まで、落ち着いて暮らせる環境といえるでしょう。

【東京23区】収益物件の利回り相場

不動産投資を始める前に、収益物件の利回り相場を把握しておきましょう。不動産投資では大きな金額が動くため、選んだ物件にどの程度の利益が出るのかあらかじめ理解しておく必要があります。

不動産投資における「利回り」とは?

利回りとは、投資した金額に対する見込み収益の割合のことで、1年あたりの平均で算出されます。不動産投資においては、「表面利回り」と「実質利回り」の2つの計算方法があります。

表面利回り

表面利回りは、以下の計算式で算出されます。

(年間家賃収入÷物件価格)×100=表面利回り

物件情報サイトなどに記載されている物件の利回りは、表面利回りによって算出されたものが多く使われています。

実質利回り

実質利回りは、以下の計算式で算出されます。

{(年間家賃収入-年間支出)÷物件価格}×100=実質利回り

実質利回りでは、年間家賃収入から固定資産税や管理修繕費などの年間支出を引いて算出します。よって、表面利回りよりも正確な利回りを把握することができます。

東京23区内の利回り相場

健美家株式会社が2016年に公表した『区分マンション 東京23区 投資利回りが高い区ランキング』によると、東京23区内で最も利回り率が高かったのは足立区の8.94%でした。平均価格は1,033万円です。

平均利回りが8%を超えたのは、足立区、葛飾区、江戸川区の3区のみ。一方、最も利回りが低かったのは千代田区で5.67%でした。

画像出典:健美家株式会社『区分マンション 東京23区 投資利回りが高い区ランキング』(https://www.kenbiya.com/img/press/pre2016-03-23.pdf)

不動産投資は高利回りを狙うべき?

不動産投資では、利回りが高ければ高いほど収益があげられます。しかし、「利回りが高いから」という理由だけで物件を選ぶのはおすすめできません。なぜなら、その物件に住んでくれる人がいなければ不動産投資で収益をあげることはできないからです。

高利回りの物件は魅力的ですが、数字のみに惑わされず「継続的に家賃収入が得られる物件」に焦点をあてて選んでいきましょう。不動産投資では、入居者が入りやすい物件を第一に考え、そのうえで高利回りが期待できる物件を探していくのがおすすめです。

足立区の不動産投資を成功させるポイント

足立区の不動産投資を成功させるには、以下の3つのポイントを重視していきましょう。

不動産投資の目的を明確にする

まずは、不動産投資の目的を明確にしておくことが大切です。たとえば以下のような目的が考えられます。

  • 本業以外の安定的な収入がほしい(副業収入として)
  • 不動産投資で儲けてサラリーマンを退職したい
  • 安い時期に物件を購入し、高い時期に売却したい
  • 節税対策として不動産投資を考えている     など

上記はあくまで一例ですが、不動産投資の目的はできるだけ具体的にしておくのがおすすめです。安定的な収入を望む場合は常に安定した入居率が見込める物件、儲けを意識するなら利回りの高い物件を選ぶことになるでしょう。つまり、不動産投資の目的によって、投資をする物件の種別や特徴が変わってくるのです。

不動産会社選びがカギ

足立区の不動産投資の成功を左右するのは、不動産会社選びといっても過言ではありません。不動産投資には大きなお金が動くため、事前に投資のリスクをしっかりと説明してくれる不動産会社を選びましょう

また、物件探しや契約に関するサポートだけではなく、契約物件の家賃設定、建物のメンテナンスなど、契約後も親身にフォローしてくれる不動産会社に依頼できると安心です。

さらに、不動産投資をするエリアの周辺情報、土地や物件価格の推移などに詳しい不動産会社を選ぶのがおすすめです。足立区で不動産投資をする場合は、足立区の地域情報に強い不動産会社を選ぶとよいでしょう。

収益物件の売り時を見極める

収益物件をある程度の期間運用したあとは、時期をみて売却したい方も多いでしょう。収益物件の売り時を考える時期には、以下のようなタイミングが考えられます。

物件価格が上がっているとき

物件価格が上がっているということは、より高額で売却できる可能性が高いということです。物件を所有し続けるよりも売却をした方が利益が出そうな場合は、収益物件の売り時といえるでしょう。

大規模な修理・修繕が必要になったとき

修理・修繕の費用が物件の売却によって得られる利益よりも高額になりそうな場合は、売却を検討することになるでしょう。

収益物件の周辺で人口が減っているとき

収益物件の周辺で人口が減っていると、物件の入居率や家賃が下がる可能性があります。人口の減少がみられる場合、空室を回避する対策が見つからない場合は、物件の売り時と考えた方がよいでしょう。

まとめ

利便性や治安の良さを考慮すると、足立区の不動産投資におすすめのエリアは「北千住」「西新井」「梅島」です。特に大学の開校や移転、宅地開発で賑わう北千住は、JRや東京メトロなど複数の路線が乗り入れる利便性の高さが魅力の人気エリアであり、不動産投資にもおすすめです。

また。不動産投資においては物件の利回りを正しく理解することも大切です。足立区は東京23区内で最も平均利回り率が高く、うまく運用していけば多くの利益が得られるでしょう。ただし、利回りの数字だけに左右されず、投資のリスクにもしっかりと目を向けることが大切です。

足立区の不動産投資を成功させるコツは、不動産投資の目的を明確にすること、信頼できる不動産会社を選ぶこと、売り時のタイミングを見極めることです。不動産投資のリスクを理解しながら、投資利益を最大化する方法を考えていきましょう。

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