築年数別・中古マンション売却のポイントとは？価格相場や税金の違いも

中古マンションを売却するなら、少しでも高く・早く売却したいですよね。

中古マンションの売却において重要なのが築年数。

中古マンションを検討している人にとって、築年数は非常に気になるポイントなのです。

今回は、中古マンションを売却する際に知っておきたい築年数ごとのポイントをご紹介します！

中古マンションの耐用年数は何年？

中古マンションが築何年まで住めるのかご存知でしょうか？

中古マンションは「築◯年が限界！」というような決まりはありません。

中古マンションの耐用年数には「物理的耐用年数」と「法定耐用年数」という2種類があります。

物理的耐用年数は60年

物理的耐用年数とは、マンションが実際に使用できる年数のことです。

管理体制や修繕状況によって変わってきますが、中古マンションの物理的耐用年数は60年とされています。

ただし、日本におけるマンションの歴史はまだまだ50～60年ほど。

60年を超えて存在する中古マンションが少ないため、実際にどれくらい耐えうるのかは分かっていません。

法定耐用年数は47年

法定耐用年数とは、税金を計算するときに試算の減価償却費を算出するときに使う年数のことです。

鉄筋コンクリート造住宅の場合、法定耐用年数は47年です。

入居者が減ると建て替えになるケースも

中古マンションは築年数が古くなるほど、修繕費がかかるようになります。

外壁や配管が老朽化することで、修繕の規模が大きくなるためです。

築年数が古くなり、人の入れ替わりがないと、入居者の高齢化が進み入居率が減少します。

そうなってしまうと、修繕積立金が集まらなくなり、適切な修繕を行えなくなるため、建て替えになるケースが多いようです。

管理や修繕がきちんと行われ、築60年で残っている物件もありますが、一般的には築30年前後で建て替えが行われることもあります。

中古マンションは築年数20年以内の売却がおすすめな理由

中古マンションは、築年数ごとに売却の価格や成約率が変わってきます。

新築主義の人が多い日本では、やはり築浅物件のほうが市場価値は高い傾向があります。

中古マンションの市場価値が変わってくるラインは「築年数20年前後」といわれています。

レインズのデータから、築年数ごとの売却価格や成約率の推移を見てみましょう。

築年数と売却価格の関係性

まずは、中古マンションの築年数と売却価格の関係性についてです。

レインズのデータによると、中古マンションは築年数が経過するごとに市場価値が下落するため、価格も比例して下がっていきます。

築年数	成約価格（万円）
築0～5年	5,411	100.00%
築6～10年	4,602	85.05%
築11～15年	4,242	78.40%
築16～20年	3,716	68.67%
築21～25年	2,528	46.72%
築26～30年	1,697	31.36%
築31年～	1,815	33.54%

-> 築年数から見た首都圏の不動産流通市場

築10年まではゆるやかな下落が続きますが、築20年を超えるあたりで、下落率が高くなることが分かります。

築21～25年の物件は築浅物件の売却価格と比べると半値以下になり、築30年前後では3割ほどの売却価格になってしまいます。

不動産市場において、高く売るなら築20年以内という傾向が読み取れますね。

築年数と成約率の関係性

不動産市場におけるニーズと成約率は比例しているので、新築主義の日本では、築年数が浅い物件ほど成約率が高くなる傾向があります。

築年数	対新規成約率
築0～5年	23.0
築6～10年	26.8
築11～15年	24.4
築16～20年	23.3
築21～25年	17.3
築26～30年	12.7
築31年～	13.0

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201902.pdf

新規登録された物件に対して成約した物件の割合を示すレインズのデータによると、最も成約率が高いのは「築６～10年」の中古マンションです。

築浅である築0～5年の物件のほうが成約率が低いのは、価格が新築マンションと同等・もしくはそれ以上という強気の価格であるためでしょう。

築6～10年の中古マンションが最も不動産市場においてニーズが高いと考えられます。

一方、築年数が20年を超える中古マンションは成約率がガクンと下がることが分かります。

あとからも詳しく説明しますが、見た目や設備の古さに加えて、住宅ローン控除が適用されなくなることも影響していると考えられます。

築年数ごとの売却におけるポイント

中古マンションを売却するときに、築年数ごとにポイントがあります。

ポイントを抑えて売却を始めないと、売却価格が何百万も下がるという失敗をしてしまうことも。

売却するタイミングや注意点を把握しておきましょう。

築5年以内

築5年以内の中古マンションは、新築同等・もしくはそれ以上の価格で売却できる可能性があります。

特に再開発が行われた街や、物件が希少なエリアでは、資産価値が上昇し高く売却できるかもしれません。

投資目的で売却する方も多いでしょう。

また、設備や内装もきれいな場合、リフォームをせずにハウスクリーニング程度で売却に出すことも多いため、売却費用が安く済むのもメリットです。

新築同等の強気な価格で売り出すなら、新築を超えるメリットをアピールできる地域の知見が豊富な不動産会社に依頼することが大切です。

築10年前後

築10年前後の中古マンションは、ダメージが少なく価格メリットもあるため、コスパがよいと人気です。

不動産情報サイトで中古マンションを検索する場合、多くの検討者は築年数の条件を「築10年以内」で絞ります。

そのため、築10年以内であれば検討者の目にとまりやすいというメリットもあるので、築10年以前で売却を迷っている方は、早めに売却を進めたほうがよいでしょう。

また、この築年数の中古マンションは売却時の税金においてもメリットがあります。

不動産を売却すると、譲渡所得に応じて所得税や住民税が発生します。

これらの税金は課税譲渡所得に対して、所有期間に応じた税率をかけ合わせて算出されます。

不動産の所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、税率が異なります。

短期の場合は39.6％、長期の場合は20.315％と、不動産の所有年数が長いほど税率が低くなり、所得税・住民税も安くなるのです。

売却しやすく税金面でもメリットがある時期です。

築15年前後

築15年前後の中古マンションを売却する場合、大規模修繕を行っているかどうかで査定金額・売却価格は変わってきます。

マンションは12～15年前後で大規模修繕を行います。

大規模修繕が行われる前は、修繕積立金の値上げが検討される可能性があります。

毎月の支出である修繕積立金が高くなってしまうと客足が遠のいてしまうので、大規模修繕後のほうが売却はおすすめです。

また、大規模修繕によって外観やエレベーターなどの設備が新しくなっていると、印象もよくなるというメリットもあります。

築20年前後

築20年を超えると、中古マンションの売却価格は大幅に下がる傾向があります。

築16～20年の築年数の中古マンションは築浅マンションと比較すると70％ほどの売却価格であるのに対し、築21～25年になると4割ほどの価格まで下がります。

特に、築年数が25年を超えてしまうと、住宅ローン控除に適用されなくなるという問題が発生します。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを借入れて住宅を取得する際に、金利負担を軽減する制度です。

年末時点での住宅ローン残高の1％を最大10年間所得税や住民税から控除されます。

住宅ローン控除は一般的なマンションの場合、築年数は25年以内を条件にしています。

築20年前後で売却を検討している方は、築年数が25年を超える前に売却を進めたほうがよいでしょう。

築30年前後

築30年前後の物件では、「新耐震基準の物件であるかどうか」が重要になります。

新耐震基準とは、1981年以降に建築された物件に適用されている耐震基準で、旧耐震基準よりも高い基準をクリアーしています。

価格も安く、安全面も保証されているため、新耐震基準の物件のほうが売却しやすい傾向があります。

築年数が古い物件はリフォームをして売却することも多いですが、リフォームは最小限に抑えることをおすすめします。

リフォーム費用を上乗せしてしまうと売れなくなってしまったり、近年では築古の物件を安く購入してリノベーションしたいという人も増えているためです。

【まとめ】中古マンションは築年数が浅いほうが売りやすいが、不動産会社選びが重要!

中古マンションは、築年数が浅いほうが売却しやすい傾向があります。

特に、築20年以内の物件はニーズも高く価格下落幅も少ないので、売却を迷っている方は早めに進めたほうがよいでしょう。

中古マンションの売却は不動産会社選びが何よりも重要です。

地域の知見や売却実績が豊富な業者に依頼することで、適切な査定金額がつき、戦略的な売却活動を進めることができます。

足立区, 荒川区, 葛飾区の中古マンションを売却を検討されているなら、当社にお気軽にご相談ください！